Theo Luật Đất đai 2024, khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan có chức năng quản lý đất đai phải kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá. Sau khi có quyết định công nhận kết quả, cơ quan có thẩm quyền còn phải tổ chức bàn giao đất trên thực địa và Giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá.
Vì vậy, nếu sau khi trúng đấu giá, người mua phát hiện diện tích, mốc giới hoặc vị trí thực tế không khớp với thông tin trong hồ sơ đấu giá, việc đầu tiên không nên là tự ý sử dụng phần đất đang có tranh lệch, mà cần yêu cầu cơ quan chức năng kiểm tra, đo đạc và lập biên bản xác định cụ thể hiện trạng.
Cần làm gì trước tiên?
Người trúng đấu giá nên giữ đầy đủ các giấy tờ gồm: thông báo đấu giá, quy chế cuộc đấu giá, hồ sơ pháp lý của thửa đất, quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính và các tài liệu liên quan đến việc bàn giao đất.
Tiếp đó, đề nghị cơ quan có thẩm quyền bàn giao đất và cơ quan quản lý đất đai tại địa phương kiểm tra lại thửa đất trên thực địa, đối chiếu với bản đồ địa chính, trích lục hoặc trích đo địa chính và hồ sơ đã được sử dụng để tổ chức đấu giá.
Đây là bước quan trọng để phân biệt giữa trường hợp chỉ sai lệch số liệu đo đạc với trường hợp ranh giới, vị trí hoặc diện tích khu đất thực tế khác với tài sản đã được đưa ra đấu giá.
Nếu diện tích thực tế có chênh lệch thì xử lý thế nào?
Pháp luật đất đai có cơ chế xử lý trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích trên giấy tờ. Cụ thể, với những trường hợp đủ điều kiện, diện tích khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận có thể được xác định theo số liệu đo đạc thực tế; việc xử lý còn phụ thuộc vào việc ranh giới thửa đất có thay đổi hay không và có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề hay không.
Tuy nhiên, không nên mặc nhiên hiểu rằng cứ thiếu hoặc thừa diện tích là người trúng đấu giá đương nhiên được nhận thêm đất hoặc được giảm tiền. Với tài sản đấu giá, cần đối chiếu chính xác các điều khoản trong hồ sơ đấu giá và quyết định công nhận kết quả.
Một số quy chế đấu giá quyền sử dụng đất được công bố trên hệ thống của Bộ Tư pháp cũng quy định trường hợp diện tích thực tế có thể chênh lệch với diện tích hồ sơ và việc thanh toán được xử lý theo diện tích thực tế, đơn giá trúng đấu giá. Điều này cho thấy quy chế và hồ sơ của chính cuộc đấu giá là căn cứ rất quan trọng để xác định quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá.
Nếu sai khác không chỉ là diện tích mà là cả ranh giới, vị trí?
Đây là tình huống cần đặc biệt thận trọng.
Nếu khu đất được bàn giao không đúng vị trí, sai mốc giới, chồng lấn với thửa đất khác hoặc không đúng tài sản đã được công bố trong cuộc đấu giá, người trúng đấu giá nên lập văn bản yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác minh và chưa nên tự mình xác lập ranh giới trên thực địa.
Theo Luật Đất đai 2024, việc tổ chức thực hiện phương án đấu giá và bàn giao đất cho người trúng đấu giá thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong trường hợp có dấu hiệu thông tin về tài sản đấu giá không chính xác, cần xem xét trách nhiệm của người có tài sản đấu giá, cơ quan lập hồ sơ, đơn vị tổ chức đấu giá và các chủ thể liên quan, tùy tính chất và nguyên nhân của sai lệch. Các quy chế đấu giá hiện hành cũng yêu cầu thông tin về tài sản phải được công khai, đồng thời nhiều hồ sơ đấu giá xác định rõ việc cung cấp thông tin về hiện trạng và hồ sơ pháp lý của tài sản.
Có nên tiếp tục nộp tiền sử dụng đất?
Đây là vấn đề người trúng đấu giá cần đặc biệt lưu ý. Sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định.
Nếu phát hiện sai lệch trước khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người trúng đấu giá nên ngay lập tức gửi văn bản đến cơ quan có thẩm quyền, nêu rõ sai lệch và đề nghị được kiểm tra, giải quyết; đồng thời lưu lại bằng chứng về thời điểm phát hiện và quá trình làm việc.
Không nên tự ý bỏ mặc nghĩa vụ tài chính hoặc đơn phương coi kết quả đấu giá là vô hiệu. Việc có được tạm dừng, điều chỉnh hay xử lý nghĩa vụ tài chính hay không phải căn cứ vào tình trạng pháp lý cụ thể của cuộc đấu giá và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Trúng đấu giá không đồng nghĩa với việc người mua phải chấp nhận một tài sản thực tế khác với tài sản đã được đưa ra đấu giá. Khi phát hiện hồ sơ và thực địa không khớp, người trúng đấu giá nên thực hiện theo trình tự dưới đây:
Đặc biệt, cần phân biệt rõ chênh lệch diện tích do đo đạc với sai lệch về ranh giới, vị trí hoặc chính tài sản đấu giá. Hai trường hợp này có thể dẫn đến cách xử lý pháp lý khác nhau.
