Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 147/2026/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24-4-2026 của Quốc hội (về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài).
Xử lý với dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định
Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định số 147/2026/NĐ-CP là hướng dẫn xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định; bao gồm việc rà soát các điều kiện để xử lý dự án, rà soát sự phù hợp của dự án với các quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
Theo đó, Sở Xây dựng tổng hợp kết quả đánh giá điều kiện và lập hồ sơ trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định đối với từng dự án.
Đối với điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường xác định giá đất và chuyển thông tin đến cơ quan thuế để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung sau khi UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định trách nhiệm văn phòng đăng ký đất đai về đăng tin, gửi thông báo, chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp giấy chứng nhận kèm đơn đăng ký biến động theo quy định. Nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
Ngoài ra, Nghị định cũng quy định thời điểm xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở trong giấy chứng nhận không đúng quy định.
Cụ thể, trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận không đúng được xác định căn cứ vào tỉ lệ so với đất ở thì nay cho áp dụng tỉ lệ đó để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Tháo gỡ cho các dự án tồn đọng, kéo dài
Theo hướng dẫn từ Nghị định số 147/2026/NĐ-CP, với trường hợp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp lớn hơn số tiền tính theo giá đất ở tại thời điểm trước đây đã cấp giấy chứng nhận không đúng quy định thì Nhà nước không hoàn trả số tiền chênh lệch.
Đối với phần diện tích của dự án không phải diện tích đất được điều chỉnh sang đất ở theo quy định mà thực hiện điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo pháp luật về đất đai, pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật khác có liên quan.
Nghị định số 147/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 7-6-2026 đến ngày các quy định về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 hết hiệu lực thi hành.
Trường hợp các dự án đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định thực hiện theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 mà đến hết ngày 1-5-2031 chưa kết thúc và được tiếp tục triển khai thì tiếp tục được áp dụng quy định.
Trường hợp văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau ngày Nghị định số 147/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành có quy định cơ chế, chính sách ưu đãi hoặc thuận lợi hơn nghị định này thì việc áp dụng cơ chế, chính sách do HĐND cấp tỉnh quyết định.
