Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì các bên phải đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.
Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp
Theo quy định của pháp luật thì sẽ cho phép những người có đất được thực hiện các quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện để thực hiện quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp… khi có nhu cầu theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 mà không phân biệt loại đất nào cần đáp ứng các điều kiện như sau:
+ Người có thể chuyển nhượng mua đất nông nghiệp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đã được nhà nước cấp hợp lệ theo quy định.
+ Trong quá trình chuyển nhượng đất không có tranh chấp với bên thứ ba để đảm bảo tính hợp pháp.
+ Khi làm thủ tục mua bán mảnh đất không bị cơ quan nào có thẩm quyền kê biên, phát mãi tài sản để bảo đảm thi hành án.
 |
| Pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân được mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp khi thỏa mãn các điều kiện Điều 188 Luật đất đai năm 2013 |
Tuy nhiên, đất nông nghiệp là một trong những loại đất đặc thù, nhà nước ta hiện nay đã có các chế độ bảo vệ loại đất này để phát triển nông nghiệp nên có các quy định để được mua bán theo quy định khi đủ điều kiện chuyển nhượng, nếu mảnh đất không thuộc các trường hợp không được phép chuyển nhượng sau đây:
+ Pháp luật đã quy định cụ thể đối với những đối tượng là các cá nhân nước ngoài, các tổ chức, cơ quan có yếu tố nước ngoài, có vốn đầu tư nước ngoài , cơ sở tôn giáo ở Việt Nam hoặc kể cả người Việt đang sinh sống ở nước ngoài thì không được phép mua đất nông nghiệp theo quy định
+ Đối với các loại đất trồng lúa, các loại đất rừng như đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu hoặc đối với các loại đất rừng đặc dụng trừ các trường hợp mà cơ quan nhà nước cho phép .chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì các tổ chức kinh tế không được mua đất nông nghiệp này.
+ Các cá nhân, hộ gia đình nếu không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì cũng không được Nhà nước cho phép mua theo quy định.
+ Ngoài ra, nếu các hộ gia đình, cá nhân không sinh sống ở khu vực có đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng tại đó có các đất nông nghiệp hoặc trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc nơi mà nhà nước phân khu để phục hồi sinh thái thì cũng không được phép mua loại đất này theo quy định.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
+ Đối với những đất nông nghiệp là đất rừng kết hợp với sản xuất đất nông nghiệp, lâm nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân hiện đang sinh sống trong bảo vệ nghiêm ngặt và các khu sinh thái khi sống xen kẽ thì cũng chỉ được chuyển nhượng khi hộ gia đình, cá nhân chưa đủ điều kiện di chuyển ra khỏi khu vực đất đó.
+ Những trường hợp mà nhà nước đã giao đất nông nghiệp mà loại đất này nằm trong các khu vực phòng hộ để sử dụng thì những cá nhân, hộ gia đình này chỉ được bán đất này cho những cá nhân hộ gia đình đang sinh sống trong khu vực có đất được nhà nước đã giao trước đó.
+ Đối với những loại đất mà Nhà nước đã giao theo chính sách có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các cá nhân, hộ gia đình là người dân tộc thiểu số đang sử dụng đất sẽ được bán sau 10 năm khi Nhà nước có quyết định giao đất.
Như vậy, pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân được mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp khi thỏa mãn các điều kiện Điều 188 Luật đất đai năm 2013 trừ các trường hợp là đất nông nghiệp không được phép chuyển nhượng theo Điều 191 Luật đất đai hoặc không đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo Điều 192 Luật đất đai.
Thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp
Hai bên mua bán đất đến công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất để làm hợp đồng mua bán theo quy định và chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ như sau:
+ Bên bán mang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc khi đi công chứng, chứng thực theo quy định.
+ Hai bên có thể mang theo bản hợp đồng mà hai bên đã soạn thảo nếu có.
+ Các bên mang theo sao y bản chính hoặc bản chính kèm bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa kết hôn theo quy định
+ Các giấy tờ khác có liên quan theo quy định của pháp luật.
Sau hai bên ký kết hợp đồng mua bán đã công chứng hoặc chứng thực xong thì sẽ thực hiện thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng tài nguyên và môi trường cấp quận, huyện nơi có đất theo quy định.
Khi nhận được hồ sơ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét giấy tờ và hồ sơ mà hai bên nộp xem có đủ điều kiện hoặc hợp lệ thì sẽ tiếp nhận hồ sơ, nếu chưa đủ thì hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung theo quy định và thực hiện các công việc chuyên môn như gửi thông tin về thửa đất được chuyển nhượng sang bên chi cục thuế để thông báo người sử dụng đất nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Việc pháp luật quy định như vậy sẽ hạn chế việc chuyển nhượng đất nông nghiệp trái pháp luật và đảm bảo không để lãng phí tài nguyên đất nhất là đất nông nghiệp hướng tới một nền nông nghiệp hiện đại nhằm thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp trong nền kinh tế của đất nước.
Đức Duy (Dân Việt)
