Theo Luật Nhà ở 2023 đang có hiệu lực, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi công trình hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, hoặc trước đó nếu bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.
Tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, định hướng đối với chung cư xây dựng mới là quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.
Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ tiếp tục yêu cầu hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng và phương án xử lý khi công trình hết thời hạn. Quyền của chủ sở hữu, trong đó có việc tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và thực hiện nghĩa vụ tài chính, cũng được yêu cầu quy định cụ thể.
Bộ Xây dựng đã bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” trong bản dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất nhằm tránh cách hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ của người dân sẽ tự động chấm dứt khi hết niên hạn công trình.
Theo phân tích của các chuyên gia được VnExpress dẫn lại, giá trị căn hộ không chỉ nằm ở phần công trình mà còn liên quan đến quyền sử dụng đất, vị trí, hạ tầng và khả năng khai thác. Công trình có thể xuống cấp theo thời gian, nhưng những yếu tố như vị trí thuận lợi, hạ tầng phát triển và quỹ đất khan hiếm vẫn có thể tác động đáng kể đến giá trị bất động sản.
Bên cạnh đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được hoàn thiện cũng theo hướng phân biệt thời hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu tài sản. Theo các phân tích gần đây, khi công trình hết thời hạn, việc kiểm định và đánh giá chất lượng vẫn là yếu tố quan trọng để xác định có tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ, xây dựng lại.
