Việc xem xét đồng thời định hướng sửa đổi 3 đạo luật cho thấy những vướng mắc của thực tiễn đang đặt ra yêu cầu điều chỉnh thể chế một cách đồng bộ, thay vì xử lý riêng lẻ từng khâu.
Ngày 19-8-2026, tại kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội khóa XVI đã thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Việc xem xét đồng thời định hướng sửa đổi 3 đạo luật cho thấy những vướng mắc của thực tiễn đang đặt ra yêu cầu điều chỉnh thể chế một cách đồng bộ, thay vì xử lý riêng lẻ từng khâu.
Ba đạo luật điều chỉnh những khâu khác nhau nhưng cùng tác động đến cả chuỗi phát triển dự án. Đất đai là đầu vào của dự án; nhà ở gắn trực tiếp với nhu cầu thiết yếu của người dân; thị trường bất động sản là nơi nguồn lực được chuyển hóa thành sản phẩm và dòng vốn. Một dự án đã được chấp thuận vẫn có thể đình trệ vì vướng quy hoạch, giao đất hay nghĩa vụ tài chính; đất đã giao vẫn có thể nằm im nếu quy định về nhà ở, huy động vốn và điều kiện kinh doanh thiếu thống nhất. Điểm nghẽn được tháo ở luật này có thể tái xuất ở luật khác.
Theo thống kê, đến giữa năm 2026, cả nước có khoảng 4.500 dự án bất động sản gặp vướng mắc, với hơn 3,3 triệu tỷ đồng vốn bị “đóng băng”. Vì vậy, sửa luật không thể dừng ở xử lý từng thủ tục riêng lẻ mà phải hướng tới quản trị tích hợp theo toàn bộ vòng đời dự án. Vấn đề cần khắc phục không chỉ là sự chồng chéo của quy định mà còn là sự chia cắt trách nhiệm giữa các cơ quan thực thi.
Phát huy nguồn lực trước hết đặt ra ở khâu đất đai, nhưng đây cũng là nơi các nguyên tắc về công khai, minh bạch và bảo đảm quyền lợi người dân phải được giữ vững. Đất đai chỉ thực sự trở thành nguồn lực khi được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả. Khai thác nguồn lực đất đai không đồng nghĩa với tăng thu bằng mọi giá hay đẩy nhanh giao đất cho dự án. Giá trị lớn hơn nằm ở khả năng tạo sinh kế, hạ tầng và động lực phát triển. Muốn vậy, quá trình khai thác phải đi cùng công khai quy hoạch, minh bạch giá đất, kiểm soát lợi ích nhóm; bảo đảm người dân được tiếp cận thông tin, tham gia ý kiến, được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thỏa đáng. Nguồn lực chỉ được phát huy bền vững khi lợi ích từ sự phát triển được phân bổ hài hòa.
Tiếp đó, khi dự án đi vào thị trường, trọng tâm phải là bảo vệ người mua và bảo đảm an toàn giao dịch. Doanh nghiệp cần hành lang pháp lý thông thoáng để triển khai dự án, tạo thêm nguồn cung, nhưng không được chuyển rủi ro của chủ đầu tư sang người mua nhà. Các quy định về đặt cọc, huy động vốn, bảo lãnh ngân hàng, tiến độ thanh toán và bàn giao phải đủ rõ để bảo vệ người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Thị trường lành mạnh ở chỗ nhu cầu ở thực được đáp ứng, giao dịch an toàn, quyền tài sản được bảo vệ và niềm tin thị trường được củng cố.
Định hướng sửa luật nhấn mạnh phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa thủ tục là hướng đi đúng, nhưng trao quyền mà thiếu năng lực thực thi có thể tạo ra điểm nghẽn mới. Nếu giảm tiền kiểm trong khi dữ liệu chưa đầy đủ và hậu kiểm chưa hiệu quả, rủi ro có thể được chuyển từ cơ quan quản lý sang xã hội. Vì vậy, cái cần giảm là những thủ tục không cần thiết; cái cần tăng là năng lực quản trị, kỷ luật công vụ và trách nhiệm giải trình. Phân quyền chỉ có giá trị khi thẩm quyền, nguồn lực và trách nhiệm được chuyển giao đồng bộ. Năng lực thực thi, đến lượt nó, cần một nền tảng dữ liệu đủ mạnh.
Chuyển đổi số phải trở thành hạ tầng của quản trị, chứ không chỉ là công cụ hỗ trợ. Thông tin về đất đai, quy hoạch, nhà ở, dự án và giao dịch phải chính xác, liên thông và có thể kiểm chứng. Khi dữ liệu được công khai, người dân có điều kiện nhận diện rủi ro pháp lý, doanh nghiệp giảm chi phí tuân thủ, Nhà nước có thêm công cụ giám sát và điều tiết. Minh bạch dữ liệu cũng góp phần thu hẹp không gian cho thao túng, thổi giá và trục lợi từ bất cân xứng thông tin.
Sau cùng, hiệu quả của việc sửa luật phải được đo bằng những gì người dân và doanh nghiệp thực nhận: thời gian xử lý ngắn hơn, chi phí tuân thủ thấp hơn, quyền tài sản được bảo đảm tốt hơn và quyết định công quyền dễ kiểm chứng hơn. Quá trình sửa đổi cũng phải giữ được sự cân bằng giữa yêu cầu xử lý kịp thời và tính ổn định của chính sách; giữa phân quyền và trách nhiệm; giữa phát triển thị trường với bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Đích đến là một môi trường phát triển minh bạch, ổn định, trong đó người dân được bảo vệ và doanh nghiệp có thể yên tâm đầu tư dài hạn.
Theo PGS-TS Nguyễn Hoàng Phương (SGGPO)
