Qua nghiên cứu tờ trình và báo cáo tiếp thu, giải trình của Chính phủ, báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, đại biểu (ĐB) Rơ Châm H’Phik (đoàn ĐBQH tỉnh Gia Lai) bày tỏ đồng tình và tán thành với sự cần thiết ban hành Nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai.
Để hoàn thiện dự thảo Nghị quyết, ĐB Rơ Châm H’Phik tham gia 2 ý kiến.
Thứ nhất, hiện nay, trên địa bàn các tỉnh Tây Nguyên có nhiều trường hợp là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm để trồng cây lâu năm (đặc biệt là các khu vực có diện tích cổ phần hóa, trong đó bàn giao 1 phần diện tích đất giao khoán theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017 cho địa phương lập thủ tục cho các hộ gia đình, cá nhân thuê).
Theo quy định tại khoản 2, Điều 151 Luật Đất đai năm 2024, tài sản là cây lâu năm không được đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuê.
Do đó, khi người được thuê đất có nhu cầu bán, thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với đất thuê lại không thực hiện được. Muốn thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì phải chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trong khi việc xác định giá đất để tính tiền thuê đất khi chuyển hình thức sử dụng đất có thể phải là giá đất cụ thể. Như vậy, phải thực hiện thêm một công đoạn là xác định giá đất cụ thể (thời gian xác định giá đất cụ thể không tính vào thời gian thực hiện thủ tục chuyển hình thức sử dụng đất).
“Để thực hiện được một hồ sơ chuyển hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần thời gian có thể kéo dài đến ít nhất là 6 tháng hoặc lâu hơn; gây ách tắc, bức xúc cho người dân cũng như phát sinh thêm khối lượng công việc cho các cơ quan liên quan”-ĐB H’Phik nói.
Để tháo gỡ những khó khăn trên, đại biểu H’Phik đề nghị ban soạn thảo bổ sung điểm g tại Điều 4 quy định về giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nội dung như sau: “g) Theo quy định tại điểm b, điểm c và điểm d; khoản 2, Điều 37, Luật Đất đai năm 2024 thì cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm được quyền chuyển nhượng quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai năm 2024; để thừa kế, tặng cho quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất; cho thuê tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, cho thuê lại quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất”.
Thứ hai, tại điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa; diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
Quy định này rất chung chung, làm cho người thực thi nhiệm vụ sẽ hiểu theo 2 trường hợp: diện tích tối thiểu là đất được quy hoạch đất phi nông nghiệp; diện tích tối thiểu của đất phi nông nghiệp và cả đất nông nghiệp của từng loại đất.
Từ đó, nhiều thửa đất sau khi tách thửa đủ điều kiện diện tích tối thiếu của đất phi nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện tối thiểu của đất nông nghiệp, bắt buộc người dân phải chuyển mục đích toàn bộ diện tích thì chi phí vô cùng lớn, vượt mức tài chính của người dân.
Để khắc phục vướng mắc này, ĐB Rơ Châm H’Phik đề nghị Ban soạn thảo bổ sung tại khoản 3 Điều 11 của Nghị quyết (quy định về thực hiện quyền, chế độ sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận, tách thửa đất, hợp thửa đất, hệ thống thông tin về đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai) nội dung như sau: “điểm a, khoản 2, Điều 220 Luật Đất đai: Các thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND tỉnh. Đối với đất nông nghiệp mà trong quy hoạch sử dụng đất thuộc quy hoạch đất phi nông nghiệp thì diện tích tối thiểu sau khi tách thửa được áp dụng theo loại đất chính được xác định trong quy hoạch sử dụng đất”.
Lý do là diện tích đất nông nghiệp này (nhất là đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp là đất vườn ao liền kề với đất ở…) chủ yếu các hộ gia đình, cá nhân sẽ sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ trong tương lai, mục đích chính không phải là chuyên sản xuất nông nghiệp.
Do đó, việc áp dụng diện tích tối thiểu tách thửa như đối với các loại đất phi nông nghiệp theo quy hoạch là phù hợp với thực tế; tạo điều kiện thuận lợi khi tách thửa để thực hiện các thủ tục tặng cho, thừa kế và khi có nhu cầu, điều kiện sẽ chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch sử dụng đất.
