Mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nguyên nhân là do hình thức mua bán này không có giá trị pháp lý.
Vì thế, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cần phải thực hiện công chứng, chứng thực.
 |
Ngôi nhà xây dựng không phép được mua bán bằng hình thức vi bằng bị UBND xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi tiến hành cưỡng chế.
Tiền mất mà tật vẫn mang
Mua, bán nhà đất “ba chung” như chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà; cùng với việc mua bán này được thực hiện nhiều lần, chuyển nhượng qua nhiều người và chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý, đang tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.
Theo UBND huyện Củ Chi (TP. Hồ Chí Minh), trong thời gian qua, địa phương đã xuất hiện nhiều trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại. Trước vấn đề này, UBND huyện đã ban hành nhiều văn bản lưu ý, cảnh báo.
Cụ thể, tại Văn bản số 7298/UBND - TP về việc lưu ý đối với giao dịch vi bằng trong hoạt động thừa phát lại, UBND huyện giao Phòng Quản lý đô thị huyện phối hợp với Phòng Tư pháp, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện chọn một số xã điểm nóng về xây dựng không phép, sai phép, có hiện tượng giao dịch qua vi bằng khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để tổ chức tuyên truyền về giá trị pháp lý của vi bằng, về giấy phép xây dựng và giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở khi giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp để người dân hiểu, tránh những trường hợp đáng tiếc có thể xảy ra.
Ngoài ra, UBND huyện Củ Chi cũng có Văn bản số 1382/UBND-TP về việc phối hợp tuyên truyền chức năng lập vi bằng của thừa phát lại. Cụ thể, văn bản do Chủ tịch UBND huyện Củ Chi Nguyễn Hữu Hoài Phú ký nêu rõ: giao cho Chủ tịch UBND các xã, thị trấn, Thủ trưởng các phòng ban thuộc huyện, HĐND, UBND huyện, Phòng Tư pháp huyện thực hiện việc tuyên truyền đến các hộ dân trên địa bàn của đơn vị mình. Phối hợp thực hiện công tác tuyên truyền, giới thiệu về chức năng lập vi bằng của thừa phát lại đến đội ngũ cán bộ, công chức, người lao động trong phạm vi cơ quan, đơn vị.
Bất chấp những lưu ý, cảnh báo của chính quyền địa phương, nhiều người dân vẫn tiến hành mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng, xây dựng không phép. Hậu quả nhãn tiền là chính quyền địa phương phải ban hành các quyết định cưỡng chế những căn nhà không phép này.
Cụ thể, ngày 20/6, UBND xã Tân Thông Hội buộc một trường hợp xây dựng nhà không phép phải khắc phục hậu quả. Đây là trường hợp thứ 18 trên địa bàn xã này và là thứ 50 tại huyện Củ Chi tính từ đầu năm 2019 tới nay. Theo thống kê của Phòng Quản lý Đô thị huyện Củ Chi, chỉ tính từ đầu năm 2019 tới nay, trên địa bàn huyện đã tiến hành cưỡng chế buộc khắc phục hậu quả tổng cộng 50 trường hợp. Trong đó, 21 vụ cưỡng chế; 22 vụ tự tháo dỡ và 7 vụ lý do khác (1 có giấy phép xây dựng, 1 đang đề xuất xử lý, 1 cho tồn tại công trình, 2 đang tự tháo dỡ, 2 đã trình UBND huyện lên phương án cưỡng chế).
Ông Nguyễn Thái Bình, Trưởng Phòng Quản lý Đô thị huyện Củ Chi, cho biết, UBND huyện đang tập trung chỉ đạo để lập lại trật tự xây dựng trên địa bàn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo ông Bình, Thường trực UBND huyện đã có chỉ đạo các xã, thị trấn tăng cường công tác quản lý; kiểm tra xử lý ngay từ khi công trình bắt đầu khởi công để hạn chế những thiệt hại cho người dân khi xử lý công trình vi phạm sau này. Huyện cũng tiến hành kiểm tra đột xuất và thường xuyên, xử lý dứt điểm các công trình vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn. Phát hiện kịp thời những sai sót, chấn chỉnh tình trạng vi phạm các quy định của pháp luật về trật tự xây dựng.
Vi bằng trong mua bán nhà đất, không có giá trị pháp lý!
Nhiều luật sư tại TP. Hồ Chí Minh nhận định, không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực và cho rằng tồn tại “vi bằng công chứng thừa phát lại”. Đây là cách hiểu hoàn toàn sai lầm. Pháp luật không ghi nhận vi bằng công chứng thừa phát lại, chỉ có vi bằng do thừa phát lại lập và văn bản công chứng do công chứng viên chứng nhận và đây là hai loại văn bản khác nhau.
Theo quy định của pháp luật, vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại đang hành nghề tại các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh được lập vi bằng ghi nhận những sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
Về nội dung, vi bằng của thừa phát lập chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, vi bằng không chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Thừa phát lại không được lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng, thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp.
Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28, Nghị định 61/2009/NĐ-CP của Chính phủ. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.
Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được thừa phát lại lập vi bằng nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức “lách luật”, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Theo bà Phan Thị Bích Thuận, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP. Hồ Chí Minh thì Sở này yêu cầu các văn phòng thừa phát lại thực hiện đúng quy định của pháp luật và các hướng dẫn của Bộ Tư pháp. Các văn phòng thừa phát lại phải giải thích cụ thể chức năng của vi bằng cho người dân hiểu rõ.
Trưởng Văn phòng Thừa phát lại Ba Đình (Hà Nội) Nguyễn Văn Lạng cho biết: Tại Hà Nội, tôi chưa thấy trường hợp nào xảy ra lợi dụng việc thừa phát lại lập vi bằng để trục lợi. Chúng tôi cũng không xác nhận các giao dịch kiểu này. Các nhà quản lý lường trước những việc có thể xảy ra như thế để cấm thừa phát lại không làm. Đây cũng là cảnh báo cho các thừa phát lại khi thực hiện công việc phải thận trọng, tránh ghi nhận sự kiện, hành vi mua bán đất, nhà không có sổ đỏ. Các thừa phát lại không thận trọng sẽ dễ gặp những chuyện không hay xảy ra, lúc đó thừa phát lại cũng phải liên đới chịu trách nhiệm. |
Lại Hùng (KTNT)
