Toàn phân khúc nhà cao cấp
Năm 2024, Sở Xây dựng TPHCM đã thông báo xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai đối với 4 dự án gồm 1.611 căn nhà. Đáng chú ý, tất cả đều thuộc phân khúc căn hộ cao cấp.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam chia sẻ, trong năm 2024, nguồn cung trong năm được ghi nhận là thấp nhất trong vòng 5 năm qua, đa số các dự án mở bán trong năm thuộc phân khúc trung cấp, dẫn đến tình hình giao dịch không mấy khả quan. Do thiếu hụt nguồn cung, giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, với các dự án mới có giá bán vượt trội so với các giai đoạn trước.
Dự kiến, trong năm 2025, nguồn cung sẽ có dấu hiệu cải thiện dần, tuy nhiên quy mô vẫn sẽ khiêm tốn so với giai đoạn 2018-2019. Cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp, trong khi nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền vẫn sẽ tiếp tục khan hiếm. Điều này đồng nghĩa với việc giá nhà khó có thể giảm sâu, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và các khu vực đô thị mới kết nối tốt với trung tâm.
Theo báo cáo mới đây của CBRE, 2 thành phố lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và TPHCM đều đứng top đầu châu Á, vượt cả Singapore về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động.
Theo đó, tại Hà Nội, giá căn hộ ở mức 2.600 USD/m2 (khoảng 66 triệu đồng/m2) và GDP bình quân đầu người khoảng 6.300 USD/năm. Còn tại TPHCM, giá căn hộ ở mức 2.800 USD (khoảng 71 triệu đồng/m2), còn GDP bình quân đầu người đạt khoảng 7.500 USD/năm.
Như vậy, tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người và đơn giá căn hộ theo m2 tại Hà Nội và TPHCM lần lượt là 2,4 và 2,7 và Hà Nội cũng là thành phố khó mua nhà hơn so với TPHCM. Tỷ lệ này càng thấp cho thấy người dân thành phố đó càng khó mua nhà.
Chẳng hạn, Kuala Lumpur có giá căn hộ trung bình ngang với Hà Nội (khoảng 66 triệu đồng/m2), thế nhưng thu nhập bình quân đầu người tại thành phố này lại lên đến 28.000 USD, gấp hơn 4 lần Hà Nội.
Đứng trên Hà Nội và TPHCM, người dân Hong Kong (Trung Quốc) khó mua nhà nhất với tỷ lệ khoảng 1,7. Sau Hong Kong là Manila (Philippines) và Seoul (Hàn Quốc) khi tỷ lệ chênh lệch này khoảng 2,3.
Giá nhà vượt thu nhập
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện nhóm dân số có thu nhập cao nhất từ 13 - 20 triệu đồng/tháng/người, theo phân loại của Tổng cục Thống kê còn khó khăn trong việc sở hữu nhà ở. Giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng, tương đương với khoảng 360 triệu mỗi năm.
Khả năng chỉ trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập là khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm.
Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động từ 40-70 triệu đồng/m2 tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 60m2 sẽ có giá khoảng 2,5-3,5 tỷ đồng.
Nếu nhóm này quyết định mua một căn hộ 60 m2 giá khoảng 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà - tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng/tháng, tương ứng với khoảng hơn 300 triệu đồng mỗi năm.
Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land tính toán, năm 2024 giá bất động sản thiết lập mặt bằng mới, cao hơn từ 30% so với năm 2019. Trong khi đó nguồn cung nhà ở thì khan hiếm, một số chủ đầu tư lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung của thị trường để tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao.
“Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng mà mua để chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung cầu càng trở nên trầm trọng”, ông Hoài nói.
Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, năm 2024 ghi nhận mức quan tâm lớn đến các vấn đề về giá bán và khó khăn khi sở hữu bất động sản. Cụ thể, tăng trưởng giá bất động sản trong 5 năm (từ 2019 - 2024) của Việt Nam đạt mức 59%, cao hơn nhiều quốc gia khác như Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%)...
Batdongsan.com.vn cũng cho biết, Hà Nội đứng hàng đầu Đông Nam Á về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Để sở hữu nhà tại Hà Nội, người dân người dân cần làm việc 169 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm.
Theo Duy Quang (TPO)
