Thu thuế từ đất tăng vọt, thị trường vẫn chưa ấm

Nguồn thu từ đất tăng vọt

Cục Thống kê TP.HCM cho biết thị trường bất động sản (BĐS) có chiều hướng tăng tích cực khi các chính sách của Nhà nước phát huy hiệu quả, lãi suất ngân hàng giảm, doanh thu lĩnh vực kinh doanh BĐS tại TP.HCM ước đạt 101.814 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng 59% trong doanh thu dịch vụ khác, tăng 7,4%. Dòng tiền vào thị trường BĐS có sự phục hồi đáng kể với hàng loạt yếu tố tích cực. Thu thuế từ nhà, đất tăng 37,1% so với 4 tháng đầu năm ngoái. Trong khi đó, số doanh nghiệp (DN) BĐS đăng ký hoạt động mới đạt 395 DN trong 4 tháng đầu năm, tuy giảm 6,6% về số DN được cấp phép song tăng gần 150% về số vốn đăng ký.

Dù thu ngân sách từ đất tăng, song doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn

Một lãnh đạo Sở TN-MT TP.HCM cũng cho hay số thu từ chuyển nhượng BĐS trong 5 tháng đầu năm 2024 trên địa bàn tăng vọt. Trong đó, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS đạt hơn 2.500 tỉ đồng, tăng 1.000 tỉ đồng so với cùng kỳ. Lệ phí trước bạ nhà đất đạt hơn 787 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ hơn 636 tỉ đồng. Các khoản thu từ chuyển nhượng BĐS gần 2.900 tỉ đồng (so cùng kỳ là hơn 2.000 tỉ đồng).

Con số thống kê đã khá đẹp, song khảo sát sức khỏe của các DN thì chưa tương xứng. Lãnh đạo một tập đoàn BĐS tại TP.HCM thừa nhận những khó khăn của DN chỉ giảm đi một ít. Từ năm 2022 đến nay, DN của ông không có dự án mới nào xong pháp lý, tất cả vẫn đang chờ cơ quan chức năng tháo gỡ, trong khi hàng tồn kho bán không được.

Không chỉ vậy, dù đã ký kết và được ngân hàng đồng ý cho vay 5.000 tỉ đồng để tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các dự án đang thi công dở dang, giao nhà cho khách hàng, nhưng do vướng nhiều thủ tục nên vẫn khó giải ngân. Dự án vẫn "án binh bất động", không thể tiếp tục xây dựng để giao nhà cho khách hàng. Đến nay, DN vẫn đang loay hoay với bài toán tái cấu trúc, xoay dòng tiền để đáo hạn trái phiếu, trả lại tiền cho khách hàng, trả nợ ngân hàng. Để tồn tại, DN đang kêu bán hàng loạt dự án với giá rẻ hơn giá đã mua vào trước đây nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.

Làm sao đẩy nhanh việc định giá đất để DN đóng được tiền sử dụng đất, từ đó có thể triển khai được dự án. Tháo gỡ được vướng mắc này, không chỉ giao được sổ hồng cho người dân, tháo gỡ khó khăn cho DN, mà nhà nước cũng thu được nguồn tiền lớn về cho ngân sách.

TS Sử Ngọc Khương (Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng)

"Hiện nay, đa số các dự án của DN đều vướng pháp lý, nên việc chào bán cho các đối tác, các DN khác rất khó khăn. Trong khi các quỹ đầu tư, nhất là các quỹ đầu tư nước ngoài dù rất nhiều tiền, sẵn sàng đổ vốn vào thị trường BĐS VN nhưng họ cũng e ngại các dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Chính điều này khiến những khó khăn của DN chỉ thuyên giảm đi một phần chứ chưa thể hồi phục thật sự. Nếu không có gì thay đổi, dự kiến trong thời gian tới công ty vẫn phải tiếp tục cắt giảm nhân sự", vị này cho hay.

Là người trực tiếp tham gia bán hàng, ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc Công ty kinh doanh BĐS DKRS, cho rằng nguồn thu từ đất tăng có thể do người dân chuyển mục đích sử dụng đất nhiều hoặc Nhà nước thu từ tiền thuế, tiền cho thuê đất. Bởi thực tế cho thấy hiện nay thị trường vẫn chưa có nhiều khả quan, tín hiệu tích cực cũng chỉ cục bộ ở một số nơi và một số dự án. Những dự án hướng đến nhu cầu thật, dự án ở khu trung tâm các tỉnh, các TP có thanh khoản cao. Những dự án ở xa, hướng đến các nhà đầu tư gần như vẫn "bất động". Giao dịch trên thị trường phần lớn vẫn lình xình.

"Những nhà đầu tư mua đi bán lại còn rất ít, nếu còn chỉ xoay quanh ở các dự án khoảng 1 - 2 tỉ đồng/sản phẩm. Bởi hiện nay họ vẫn thận trọng và vẫn khó khăn khi dòng tiền không có, trong khi nguồn thu vẫn còn suy giảm", ông Nguyễn Văn Tùng nói.

Doanh nghiệp còn nhiều khó khăn

Không bình luận về các con số thống kê và báo cáo từ Bộ Tài chính, nhưng TS Sử Ngọc Khương, Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, cho rằng đây là tin vui cho người dân, DN và thị trường BĐS. Đến nay sau một thời gian dài chờ đợi thì ai cũng mong muốn nền kinh tế, thị trường BĐS hồi phục, bởi thị trường BĐS ảnh hưởng đến hàng chục ngành nghề khác. Khi BĐS "hắt hơi" thì các ngành khác, thậm chí nền kinh tế "sổ mũi" theo.

Theo TS Khương, thu ngân sách từ nhà đất đến từ nhiều nguồn như: người dân chuyển mục đích sử dụng đất, mua bán nhà đất trong dân, nhà nước cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất từ DN, các loại thuế, phí. Trong đó, đối với tiền sử dụng đất của DN, thời gian qua dù đã có nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn từ cấp Chính phủ nhưng vẫn "tắc" cả về pháp lý, nguồn vốn. Hiện nay, nếu hỏi DN trong nước và nước ngoài sợ điều gì nhất, tất cả sẽ chung một câu trả lời: Sợ nhất pháp lý, đặc biệt là việc không đóng được tiền sử dụng đất. Bởi khi không đóng được tiền sử dụng đất thì dự án không thể triển khai xây dựng, không bán được hàng.

"Dù báo cáo là vậy nhưng thực tế thị trường BĐS vẫn còn rất nhiều khó khăn. Việc đóng tiền sử dụng đất của DN, người dân vẫn còn tắc nhiều. Hàng loạt dự án đã đưa vào vận hành, giao nhà cho người dân vào ở rồi nhưng vẫn chưa ra được sổ hồng. Trong khi đó, một số dự án mở bán, nhưng lượng cầu rất ít, rất hạn chế.

Chính phủ đề xuất sửa đổi một số điều trong 4 luật liên quan bất động sản

Luật áp dụng sớm, bất động sản hồi phục

Thời gian vừa qua, theo quan sát của tôi, tính thanh khoản trên thị trường vẫn còn kém. Chỉ có phân khúc đất nền nhỏ lẻ trong dân đã khởi sắc hơn nhưng phần này không đại diện cho thị trường và các công ty nghiên cứu thị trường không có số liệu thống kê, chỉ nhà nước mới nắm được. Do vậy, làm sao đẩy nhanh việc định giá đất để DN đóng được tiền sử dụng đất, từ đó có thể triển khai được dự án. Tháo gỡ được vướng mắc này, không chỉ giao được sổ hồng cho người dân, tháo gỡ khó khăn cho DN, mà nhà nước cũng thu được nguồn tiền lớn về cho ngân sách", TS Khương kiến nghị.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhận định những con số trên không đại diện cho thị trường, bởi thực tế DN vẫn còn rất khó khăn, giao dịch trên toàn thị trường vẫn ảm đạm. Ông kỳ vọng tới đây các luật có hiệu lực, cộng với các nghị quyết thí điểm được thông qua sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của DN. Nhưng điều ông Châu kỳ vọng là làm sao những người thực thi công vụ, nhất là cán bộ công chức, tất cả các chủ thể liên quan phải nỗ lực chung tay tháo gỡ khó khăn để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững như chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Ngoài ra, thị trường tín dụng, trái phiếu, chứng khoán cũng phải được tháo gỡ mạnh mẽ hơn nữa.

"So với năm 2023 thì đến nay DN đã qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng vẫn chưa ăn thua. Dự kiến đến cuối năm thị trường mới có những tín hiệu hồi phục rõ ràng trở lại", ông Châu dự báo.

Các chuyên gia cho rằng để góp phần bình ổn thị trường đất đai, BĐS, khai thác tốt nguồn thu từ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, cơ quan chức năng cần nghiên cứu giải pháp nhằm định giá đất phù hợp với giá trị thị trường; sớm bỏ các quy định về hạn mức chuyển mục đích, kế hoạch sử dụng đất hằng năm và để thị trường, người dân tự điều tiết. Có như vậy mới khai thác, phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai.