Làm "ấm" thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) đang xuất hiện dấu hiệu giảm tốc. Những “cơn sốt” dữ dội hồi đầu năm 2021 đã giảm nhiệt. Nhưng khi thị trường BĐS “đóng băng”, nền kinh tế cũng không có lợi, do đó rất cần có giải pháp để khắc phục tình trạng này.

Một góc chung cư Golden Mansion trên đường Phổ Quang (quận Phú Nhuận, TPHCM).

Đóng góp khoảng 14% GDP

Hiệp hội BĐS Việt Nam mới đây đưa ra một nghiên cứu cho thấy, đóng góp GDP của thị trường BĐS giai đoạn 2019-2021 khoảng 14%. Thị trường BĐS có khả năng lan tỏa đến hơn 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành BĐS tăng 1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 191 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng, thị trường BĐS ngày càng đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trước hết, thị trường BĐS góp phần cung cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng cho đô thị. Hơn 10 năm qua, bình quân mỗi năm Việt Nam xây mới 60 triệu m2 nhà ở, đặc biệt khu vực đô thị. Theo tính toán, mỗi năm thị trường BĐS đóng góp 0,4 điểm % tăng trưởng kinh tế, tương đương 10% thu nhập quốc dân và 3% tăng trưởng GDP. Ngoài ra, thị trường BĐS còn là đầu kéo thúc đẩy các thị trường khác phát triển, như: vật liệu xây dựng, tài chính, lao động.

Còn theo thống kê của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, ngành xây dựng đóng góp khoảng 16% GDP cả nước, trong đó liên quan đến BĐS khoảng 8%-9%. BĐS tạo công ăn việc làm, thúc đẩy sự phát triển của ngành xây dựng rất rõ nét và có liên quan chặt chẽ với nhau.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam chia sẻ, nếu BĐS phát triển đúng mức, ngành xây dựng sẽ có thuận lợi rất lớn và đảm bảo sự phát triển. Riêng tại TPHCM, báo cáo gần đây của Hiệp hội BĐS TPHCM cho thấy, thời gian qua, thị trường BĐS đã có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế, góp phần đảm bảo “an sinh xã hội về nhà ở”, làm thay đổi bộ mặt nhiều khu vực đô thị và nông thôn, đã đóng góp trên dưới 10% nguồn thu ngân sách nhà nước.

Liên tiếp trong cả 2 năm qua, thị trường BĐS trên cả nước gặp nhiều khó khăn, thách thức. Theo nhiều doanh nghiệp BĐS, chưa bao giờ doanh nghiệp đầu tư BĐS gặp trở ngại như hiện nay. Đầu tiên là thủ tục pháp lý, hành lang pháp lý của BĐS liên quan tới rất nhiều luật. Nhiều nghị định, thông tư… hướng dẫn thực thi luật do các bộ chuyên ngành soạn thảo nên có sự đan xen, chồng chéo, khiến cơ quan hành pháp rất khó xử. Điều này dẫn đến việc nhiều dự án bị chậm, có không ít dự án phải dừng cả chục năm trời, chi phí vô hình rất lớn.

Ở góc nhìn khác, một lãnh đạo doanh nghiệp BĐS có trụ sở tại TPHCM cho biết, vấn đề giải phóng mặt bằng là rào cản lớn khi triển khai dự án BĐS. Nhiều dự án, dù đã giải tỏa được đến 80%-90% nhưng cũng không thể triển khai vì phần còn lại “da beo”. Trên thực tế đã có những doanh nghiệp, dự án làm công tác giải phóng mặt bằng tới gần 10 năm, thậm chí hơn, không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai, nguồn lực của doanh nghiệp mà còn làm hạn chế nguồn cung nhà ở cho thị trường. Đáng lo ngại hơn, do thời gian làm công tác này quá lâu, chi phí chồng chi phí khiến cho giá thành nhà ở luôn ở mức cao, vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Trong khi đó, ông Trần Đức Vinh, Tổng Giám đốc Trần Anh Group, lại lo lắng về nguồn vốn tín dụng. Sau dịch Covid-19, nhiều doanh nghiệp BĐS chưa kịp hồi sức, thì lại bị hạn chế tín dụng. Chu kỳ triển khai một dự án BĐS trung bình từ 5-10 năm nhưng chỉ cần một trục trặc diễn ra sẽ khiến cho quá trình bị đình trệ thêm vài năm, hệ quả là nguồn cung BĐS ra thị trường bị hạn chế, càng đẩy giá nhà tăng cao hơn.

Cần giải pháp đồng bộ
 

Không phải ngẫu nhiên mà thực tế tại TPHCM đã có hiện tượng “lệch pha phân khúc thị trường bất động sản”. Cụ thể, vào năm 2020, nhà ở có giá vừa túi tiền chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (tỷ lệ 0%). Trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp. Việc khan hiếm nhà ở cũng đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua và để giải quyết nhu cầu ở của mình, người dân đã tìm đến các dự án “phân lô, bán nền” tự phát, rủi ro về mặt pháp lý.

Không chỉ thế, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh. Khi thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn và nền kinh tế; ngược lại, thị trường BĐS bất ổn sẽ kéo theo sự bất ổn. Thực trạng tình hình nói trên có nguyên nhân chủ yếu là vướng mắc về “thể chế pháp luật” và công tác thực thi pháp luật chưa tốt của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Để xử lý bất cập này, theo Hiệp hội BĐS TPHCM, cần tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, thông thoáng; đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Nhà nước cũng nên sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất”, “đấu thầu dự án có sử dụng đất”, để không xảy ra tình trạng thông đồng “dìm giá”, “đẩy giá ảo”, hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực. Thêm nữa, cần xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Đặc biệt, tại thời điểm hiện nay chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm”, để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài”, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, để không gây biến động trên thị trường BĐS và trong xã hội.   

Theo ĐỨC TRUNG (SGGPO)