Chia sẻ tại hội thảo Áp dụng bảng giá đất theo luật Đất đai 2024 do Reatimes tổ chức chiều 10.1, PGS - TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Trường đại học Luật Hà Nội, cho rằng "giá đất hiện nay là điểm nghẽn của điểm nghẽn".
Chưa rõ thế nào là giá thị trường
Thực tế nhiều địa phương đang tồn rất nhiều dự án "đắp chiếu" không triển khai được, một trong những lý do là vì không định được giá đất. Ông Tuyến cho rằng, theo luật, việc xác định giá đất có tiêu chí theo nguyên tắc thị trường nhưng "không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì", làm khó cho các địa phương trong việc áp dụng.
"Hiện nay, thị trường bất động sản đã "tuyệt chủng" phân khúc bất động sản 20 - 30 triệu đồng/m2 khiến những người làm công ăn lương không thể nào mua được một căn nhà. Cần phải làm rõ thế nào là nguyên tắc thị trường và tiêu chí nào để xác định nguyên tắc thị trường", ông Tuyến nêu.
Cạnh đó, không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ. Tùy từng nhóm dự án, ở những vị trí cụ thể thì áp dụng mức giá khác nhau.
GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, cũng cho rằng việc gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ để xác định chung một mức giá "là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả". Việc định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất.
Theo đó, bảng giá đất cho từng loại đất trong nhóm đất cần chi tiết đến các yếu tố như mật độ xây dựng, yếu tố môi trường, an sinh xã hội... Ví dụ, cùng thửa đất phi nông nghiệp hay dịch vụ thương mại có mật độ xây dựng 25% thì giá sẽ khác với dự án xây dựng có mật độ chỉ 1 - 10%.
Ông Cường nói thêm, luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương trong việc điều tiết tài chính đất đai. Do đó, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu là 0,25% trong những trường hợp cần thiết.
Cùng quan điểm này, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng các địa phương cần xem xét tỷ lệ phần trăm tính giá thuê đất phù hợp nhất, dựa trên phân nhóm cụ thể các loại đất để tính đúng, tính đủ. Việc áp dụng đại trà và gộp nhiều loại đất vào một nhóm như hiện nay sẽ làm tăng chi phí thuê đất, ảnh hưởng hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Cần phân định rõ giá đất theo từng loại
Theo PGS-TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư, để đảm bảo bảng giá đất sát với thị trường, cần thu thập thông tin giá đất từ nhiều nguồn như giao dịch thực tế, đấu giá đất, hoạt động tư vấn giá... thường xuyên, liên tục để cập nhật biến động của thị trường. Đồng thời, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo tính trung thực của thông tin, đặc biệt là việc khai báo giá mua bán đất.
PGS-TS Đinh Trọng Thịnh đề xuất mức thu ngân sách khi giao hay cho thuê đất cần được thiết kế linh hoạt, dựa trên mục đích sử dụng đất và tính chất các dự án. Đơn cử đất ở, các khu chung cư, quy hoạch khu dân cư theo hình thức mua bán quyền sở hữu vĩnh viễn thì cần áp dụng mức giá 100% theo bảng giá đất.
Đối với đất thương mại, dịch vụ (xây dựng văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, du lịch), có thời gian thuê đất 50 năm, thì tiền thuê nên tính khoảng 40 - 50%; đất dành cho các ngành công nghiệp chiến lược, công nghiệp công nghệ cao, cần áp dụng mức giá đất cạnh tranh để thu hút đầu tư trong nước và quốc tế trong khoảng 20 - 40% giá đất.
Các loại đất phục vụ cộng đồng như xây dựng trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí... chỉ nên áp mức thuê bằng 5 - 20% giá đất để hài hòa lợi ích nhà nước và doanh nghiệp.
Theo Mai Hà (TNO)
