Theo quy định hiện hành tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP, từ ngày 1-3-2026, mỗi sản phẩm bất động sản được quản lý trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được gắn một mã định danh điện tử riêng. Mã này là chuỗi ký tự gồm chữ và số, tối đa 40 ký tự; đối với nhà ở, mã được tạo lập tự động trên hệ thống.
Điểm đáng chú ý là mã định danh của bất động sản không phải là số định danh cá nhân của người mua hoặc người bán. Đây là mã để nhận diện chính bất động sản, có thể gắn với các thông tin về thửa đất, dự án hoặc công trình và địa điểm.
Theo định hướng trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bất động sản khi đưa vào giao dịch sẽ phải sử dụng mã định danh điện tử trong quá trình thực hiện giao dịch. Quy trình dự kiến gồm các bước chính: kiểm tra thông tin, điều kiện của bất động sản; chuẩn bị hồ sơ; xác lập giao dịch; công chứng hoặc chứng thực theo quy định; thực hiện thanh toán, nghĩa vụ tài chính; bàn giao và hoàn tất thủ tục liên quan.
Như vậy, có thể hiểu đơn giản, khi mua bán một căn nhà hoặc sản phẩm bất động sản thuộc diện áp dụng, mã định danh sẽ trở thành “mã nhận diện” của chính tài sản đó trong quá trình giao dịch. Dữ liệu liên quan đến bất động sản được kết nối với hệ thống thông tin, giúp cơ quan quản lý và các bên có cơ sở đối chiếu thông tin.
Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn yêu cầu khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần tập trung chuẩn hóa định danh bất động sản và tích hợp dữ liệu quốc gia. Theo đó, mỗi sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh cần có một mã định danh duy nhất, tích hợp thông tin về pháp lý dự án, quy hoạch, tình trạng thế chấp, lịch sử giao dịch và các dữ liệu liên quan.
Tuy nhiên, cần lưu ý quy định “bất động sản khi đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử” hiện nằm trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chưa phải quy định mới đã có hiệu lực áp dụng đối với mọi giao dịch mua bán nhà đất. Trong khi đó, việc gắn mã định danh cho bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP đã được quy định và triển khai từ ngày 1-3-2026.
Mã định danh điện tử không phải là một loại giấy tờ mới thay thế sổ đỏ, sổ hồng hoặc hợp đồng công chứng. Khi giao dịch, người dân vẫn cần kiểm tra đầy đủ giấy tờ pháp lý của bất động sản, điều kiện chuyển nhượng, tình trạng thế chấp và thực hiện công chứng, chứng thực, đăng ký biến động, nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành. Việc định danh điện tử hướng tới việc số hóa, liên thông và minh bạch hóa thông tin, chứ không làm mất đi các điều kiện pháp lý của một giao dịch bất động sản.
