Từ ngày 1-3-2026, Nghị định số 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực, mở ra bước tiến mới trong số hóa thông tin thị trường bất động sản.
Theo quy định, mã định danh điện tử được cấp riêng cho từng sản phẩm bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh, bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Mã có độ dài tối đa 40 ký tự, gồm chữ và số, được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Thông tin cấu thành mã có thể bao gồm mã định danh thửa đất, mã số thông tin dự án hoặc công trình xây dựng, mã định danh địa điểm (nếu có) và dãy ký tự tự nhiên.
Vậy mã định danh bất động sản khác số thửa đất và sổ đỏ như thế nào? Trước hết, số thửa đất là thông tin nhận diện 1 thửa đất trong hồ sơ, bản đồ địa chính, thường đi kèm số tờ bản đồ và thông tin địa giới hành chính. Trong khi đó, mã định danh điện tử bất động sản được thiết kế để nhận diện từng sản phẩm bất động sản trong hệ thống dữ liệu chuyên ngành về nhà ở và thị trường bất động sản.
Điểm khác biệt là 1 thửa đất có thể gắn với nhiều sản phẩm bất động sản. Chẳng hạn, tại một dự án chung cư, thửa đất xây dựng tòa nhà có thể liên quan đến nhiều căn hộ riêng biệt. Mã định danh giúp phân biệt từng sản phẩm, hỗ trợ kết nối thông tin giữa dự án, công trình và dữ liệu đất đai.
Trong khi đó, sổ đỏ là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây là giấy tờ pháp lý quan trọng ghi nhận quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản theo quy định pháp luật.
Mã định danh điện tử không thay thế sổ đỏ, cũng không tự làm phát sinh quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở. Việc một bất động sản được cấp mã chỉ nhằm phục vụ quản lý, tra cứu và kết nối dữ liệu, không đồng nghĩa bất động sản đó đương nhiên có đầy đủ điều kiện pháp lý để giao dịch.
Việc triển khai mã định danh được kỳ vọng góp phần chuẩn hóa dữ liệu, tăng tính minh bạch của thị trường, hỗ trợ cơ quan quản lý theo dõi thông tin dự án và sản phẩm bất động sản, đồng thời tạo thuận lợi cho người dân khi tra cứu thông tin.
Tuy nhiên, khi mua bán nhà đất, người dân vẫn cần kiểm tra giấy chứng nhận, tình trạng pháp lý, thông tin quy hoạch và các điều kiện chuyển nhượng theo quy định. Mã định danh là công cụ quản lý dữ liệu, không phải giấy tờ thay thế các thủ tục xác minh pháp lý trước khi giao dịch bất động sản.