Đến ngày 2-8-2022, bà Đ. yêu cầu tôi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên để bảo đảm cho khoản vay. Hợp đồng đã được công chứng theo quy định với giá 100 triệu đồng (thấp hơn giá thị trường khoảng 10 lần).
Trong quá trình thực hiện hợp đồng vay, tôi đã trả cho bà Đ. được 20 triệu đồng. Do tôi khó khăn không có tiền trả nợ nên bà Đ. đã tự làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà Đ. đứng tên. Vậy tôi phải làm thế nào để đòi lại đất và trả tiền cho bà Đ. theo quy định?
- Luật sư Bùi Thanh Vũ-Trưởng Văn phòng Luật sư Vinh Phú kiêm Trưởng Chi nhánh Gia Lai-trả lời:
Đề đòi lại quyền sử dụng đất thì trước tiên ông phải chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm đơn khởi kiện, hợp đồng vay tài sản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các tài liệu chứng minh cho việc ông đã trả cho bà Đ. 20 triệu đồng.
Sau đó, ông nộp các tài liệu, chứng cứ và đơn khởi kiện cho Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định để yêu cầu Tòa án giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhằm mục đích che giấu giao dịch vay tài sản theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.
Trong quá trình giải quyết vụ án thì ông phải yêu cầu Tòa án định giá tài sản đang tranh chấp là quyền sử dụng đất để Tòa án căn cứ so sánh giá trị tài sản chuyển nhượng với giá trị chuyển nhượng theo hợp đồng.
Nếu đủ căn cứ, Hội đồng xét xử sẽ tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên, ông được nhận lại quyền sử dụng đất và được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký, kê khai, cấp lại giấy chứng nhận theo quy định.
Ngoài ra, ông phải có nghĩa vụ trả lại số tiền vay cho bà Đ. và lãi suất theo quy định. Đối với số tiền 20 triệu đồng ông đã trả cho bà Đ. thì tùy thuộc vào chứng cứ do các bên cung cấp mà Hội đồng xét xử cấn trừ vào nợ gốc hoặc nợ lãi.
Trong quá trình giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử sẽ căn cứ vào nhiều tài liệu, chứng cứ do các bên cung cấp nên việc xét xử có chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông hay không tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Do đó, để khẳng định việc ông có đòi lại quyền sử dụng đất của mình hay không không thể chỉ dựa vào tài liệu, chứng cứ do một bên cung cấp.
Trong trường hợp này, Luật sư chỉ tư vấn cách thức thực hiện để bảo vệ quyền lợi của ông theo quy định pháp luật.
