*Bạn đọc M.T.V.A. (huyện Chư Sê) hỏi: Tháng 6-2023, tôi vay 500 triệu đồng của ông L.H.T. với lãi suất 1,5%/tháng, trả lãi hàng tháng, thời hạn vay 1 năm để đầu tư trồng sầu riêng. Ông T. yêu cầu tôi phải giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T. có công chứng để làm tin. Khi nào tôi trả hết nợ gốc và lãi thì 2 bên hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và ông T. trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi.
Do cần tiền nên tôi đã thực hiện theo yêu cầu của ông T. Từ khi vay đến nay, tôi trả lãi đầy đủ cho ông T. Đến tháng 6-2024, khi hết thời hạn vay, tôi liên hệ với ông T. để trả nợ gốc và yêu cầu ông này trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như ra phòng công chứng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng. Nhưng đến nay, ông T. vẫn không thực hiện. Vậy tôi phải làm sao để bảo vệ quyền lợi của mình?
- Luật sư Bùi Thanh Vũ-Trưởng Văn phòng Luật sư Vinh Phú kiêm Trưởng Chi nhánh Gia Lai-trả lời:
Trong trường hợp của bạn, có thể thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T. chỉ nhằm mục đích đảm bảo cho khoản vay 500 triệu đồng của bạn với ông T. chứ không phải là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế.
Điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” mà không có văn bản nào quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ. Vì vậy, việc ông T. yêu cầu bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo cho nghĩa vụ vay tiền là hoàn toàn không đúng quy định pháp luật.
Theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về “Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo” thì “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”.
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc vay tiền là không đúng quy định pháp luật. Trong trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch giả tạo nhằm mục đích che giấu cho giao dịch vay tài sản, cho nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do giả tạo và hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực.
Hai bên có lập hợp đồng vay tiền thể hiện rõ việc ông T. cho bạn vay tiền cũng như việc lập hợp đồng chuyển nhượng, giao bản chính giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất để làm tin như trên là chứng cứ quan trọng chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là giả tạo để che giấu cho giao dịch vay tiền.
Ngoài ra, trong suốt quá trình vay, việc bạn trả lãi hàng tháng cũng khẳng định thêm bản chất của sự việc. Trong trường hợp này, để lấy lại đất, bạn có thể làm đơn khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký với ông T.
