Dữ liệu thị trường cần được công khai dưới dạng dữ liệu mở
Về khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (khoản 2 Điều 54), ĐB Trần Kim Kha cho rằng, dự thảo mới dừng ở quy định cơ quan, tổ chức, cá nhân được tiếp cận, khai thác những thông tin đã được công bố, công khai mà chưa xác định rõ nhóm dữ liệu bắt buộc phải mở.
Theo đại biểu, các dữ liệu tổng hợp về giá giao dịch, số lượng giao dịch, nguồn cung, hàng tồn kho được hình thành từ nghĩa vụ báo cáo của doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, khi có nhu cầu tái sử dụng, dự thảo Nghị định kèm theo hồ sơ lại thiết kế theo hướng phải gửi phiếu yêu cầu, chờ cấp quyền và trả phí dịch vụ.
Đại biểu nhận định cách tiếp cận này chưa phù hợp với tinh thần Luật Dữ liệu năm 2024 và Nghị quyết số 57 về phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia, trong đó xác định dữ liệu là tư liệu sản xuất. Nếu không quy định rõ trách nhiệm công khai, thị trường có nguy cơ tiếp tục bị chi phối bởi những thông tin thiếu kiểm chứng.
Đáng chú ý, báo chí, viện nghiên cứu, doanh nghiệp công nghệ và chính quyền cấp xã sẽ thiếu nguồn dữ liệu chính thống để đối chiếu, phân tích và phục vụ công tác quản lý.
Từ đó, đại biểu đề nghị quy định ngay trong luật nhóm dữ liệu tổng hợp bắt buộc phải công bố định kỳ dưới dạng dữ liệu mở, tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân khai thác, sử dụng và góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Xác định vốn chủ sở hữu theo tổng vốn đầu tư
Đối với quy định về tỷ lệ vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (điểm c khoản 2 Điều 6), dự thảo quy định mức vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên.
ĐB Trần Kim Kha cho rằng, việc lấy diện tích đất làm căn cứ phân định tỷ lệ vốn chủ sở hữu được xây dựng từ năm 2015, phù hợp hơn với bối cảnh các dự án thấp tầng thời điểm đó. Trong khi hiện nay, cơ cấu và tính chất dự án bất động sản đã đa dạng hơn, tiêu chí này không còn phản ánh đầy đủ quy mô vốn cũng như mức độ rủi ro tài chính.
Để minh họa, đại biểu đưa ra ví dụ: Một tổ hợp cao tầng có diện tích hơn 2 ha, tổng vốn đầu tư 10.000 tỷ đồng phải có 2.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu. Trong khi đó, một dự án thấp tầng diện tích 25 ha, tổng vốn đầu tư 3.000 tỷ đồng chỉ cần 450 tỷ đồng vốn chủ sở hữu.
Như vậy, dự án có quy mô vốn lớn hơn, tiềm ẩn rủi ro tài chính cao hơn lại phải đáp ứng tỷ lệ vốn chủ sở hữu thấp hơn. Mặt khác, tiêu chí diện tích đất có thể tạo động cơ cho doanh nghiệp gom đủ 20 ha để được áp dụng mức tỷ lệ 15%.
“Diện tích đất không phải là thước đo phù hợp để đánh giá rủi ro tài chính của dự án. Việc ghi cứng các ngưỡng diện tích và tỷ lệ vốn vào luật cũng khiến chính sách khó linh hoạt, mỗi lần không còn phù hợp lại phải sửa luật” - ĐB Kha phân tích.
Do đó, đại biểu đề nghị chuyển căn cứ phân ngưỡng từ diện tích đất sang tổng vốn đầu tư; đồng thời, cho phép Chính phủ điều chỉnh ngưỡng theo chỉ số giá xây dựng, bảo đảm phù hợp với biến động của thị trường và thực tiễn triển khai dự án.
Quản lý môi giới bằng kết quả sát hạch, không bằng giấy chứng nhận dự lớp
Đối với quy định về nghĩa vụ đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm (điểm h khoản 2 Điều 42 và khoản 3 Điều 46), ĐB Trần Kim Kha cho rằng, quy định này chưa bảo đảm tính cụ thể và có thể làm phát sinh chi phí không cần thiết.
Theo đại biểu, nghĩa vụ bồi dưỡng hằng năm áp dụng đối với hàng trăm nghìn người hành nghề nhưng dự thảo chưa quy định rõ nội dung, thời lượng và hình thức thực hiện. Đáng chú ý, dự thảo Thông tư về chương trình khung kèm theo hồ sơ cũng chưa có nội dung cụ thể về việc bồi dưỡng hằng năm.
Điều này chưa phù hợp với yêu cầu về điều kiện kinh doanh phải bảo đảm tiết kiệm chi phí theo Luật Đầu tư.
Đại biểu đề nghị bỏ quy định bắt buộc người hành nghề môi giới phải tham gia các lớp bồi dưỡng, tập huấn hằng năm; thay vào đó, cần siết chặt khâu sát hạch, cấp và cấp lại chứng chỉ hành nghề.
Theo ĐB Kha nêu rõ: “Cần quản lý chất lượng người hành nghề bằng kết quả sát hạch, thay vì căn cứ vào giấy chứng nhận đã tham dự lớp học. Người môi giới muốn duy trì chứng chỉ phải chủ động nắm vững kiến thức chuyên môn, pháp luật và nghiệp vụ”.
Việc cập nhật kiến thức nên gắn với thời điểm cấp lại chứng chỉ, được tổ chức linh hoạt theo hình thức trực tuyến và miễn phí, vừa bảo đảm yêu cầu quản lý, vừa giảm chi phí tuân thủ cho người hành nghề.
Chế tài chậm bàn giao phải tương xứng với chậm thanh toán
Một trong những nội dung được ĐB Trần Kim Kha nhấn mạnh là sự bất đối xứng về quyền và nghĩa vụ giữa bên mua và bên bán trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhất là chế tài khi chậm thanh toán hoặc chậm bàn giao nhà.
Theo khoản 5 Điều 36 dự thảo, việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi bên mua chậm thanh toán hoặc bên bán chậm bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trong khi đó, điểm d khoản 1 Điều 14 quy định bên bán có quyền không bàn giao bất động sản khi chưa nhận đủ tiền theo thỏa thuận.
Đại biểu cho rằng: Cách quy định “do các bên thỏa thuận” có vẻ trung lập nhưng chưa phản ánh đúng thực tế giao dịch. Bởi hợp đồng mua bán nhà ở tại các dự án thường là hợp đồng theo mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, người mua gần như không có khả năng đàm phán các điều khoản.
Thực tế, người mua chậm thanh toán có thể bị phạt theo ngày, thậm chí bị chấm dứt hợp đồng sau 1 - 2 tháng. Ngược lại, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thường chỉ chịu mức phạt tượng trưng, có giới hạn và thời điểm áp dụng muộn hơn.
Theo đại biểu, pháp luật đã trao cho bên bán quyền bảo vệ tài sản thông qua việc giữ lại bất động sản khi người mua chưa thanh toán đủ, nhưng chưa thiết lập quyền tự vệ tương ứng cho bên mua khi chủ đầu tư chậm bàn giao.
ĐB Kha cho rằng, thay vì chỉ quy định chung về việc cấm các điều khoản bất lợi cho người mua, cần có tiêu chí cụ thể, có thể đo lường để bảo đảm tính công bằng giữa các bên. Trong đó, nguyên tắc đối xứng về mức phạt, thời điểm tính phạt và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cần được quy định ngay trong luật.
Cụ thể, đại biểu đề nghị sửa khoản 5 Điều 36 theo hướng: Mức phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên thuê mua chậm thanh toán và do bên bán, bên cho thuê mua chậm bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận, ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, mức phạt, thời điểm bắt đầu tính phạt và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng áp dụng đối với bên bán, bên cho thuê mua chậm bàn giao không được thấp hơn, muộn hơn hoặc hẹp hơn mức, thời điểm và quyền áp dụng đối với bên mua, bên thuê mua chậm thanh toán.
Đại biểu cũng đề nghị quy định rõ những thỏa thuận trái với nguyên tắc này không có hiệu lực.
Tiếp tục hoàn thiện cơ chế bảo lãnh, chuyển nhượng dự án bất động sản
Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu.
Trước những lo ngại về “dự án ma”, dự án giả và thông tin bất động sản gây ảnh hưởng đến người mua, Bộ trưởng cho biết luật cần khép chặt các điều kiện để người dân, doanh nghiệp hiểu và thực hiện đúng quy định. Về điều kiện vốn chủ sở hữu, Bộ trưởng nhấn mạnh doanh nghiệp tham gia dự án phải đáp ứng mức 15% theo giá trị; các cơ quan địa phương cần thực hiện nghiêm điều kiện này.
Bộ trưởng cũng giải trình thêm về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản, nêu rõ một số quy định hiện hành chưa đáp ứng yêu cầu về chất lượng dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống”.
Do đó, dự thảo sửa đổi bổ sung mô hình triển khai tập trung, mã định danh điện tử cho các loại bất động sản và cơ chế kết nối, chia sẻ dữ liệu với các lĩnh vực liên quan như đất đai, thuế, dân cư.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết: Hệ thống công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ thu thập, kết nối, lưu trữ, cung cấp dữ liệu đã được xây dựng; hệ thống được kết nối với một số cơ sở dữ liệu quốc gia để chia sẻ, khai thác và đối chiếu thông tin.
Tính đến ngày 30-7, hệ thống đã tạo lập 12.200 tài khoản người dùng, ghi nhận thông tin 66.302 giao dịch bất động sản, 816 dự án và 18.106 chứng chỉ hành nghề môi giới; trong đó có 3.746 chứng chỉ được cấp thông tin qua thủ tục hành chính trên hệ thống.
Kết luận phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho biết: Hầu hết các ý kiến đại biểu thống nhất về sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Đồng thời đề nghị tiếp tục rà soát để bảo đảm dự thảo đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tránh chồng chéo, mâu thuẫn và quy định đầy đủ trong luật những nguyên tắc, chính sách cốt lõi tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp.
Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án trong trường hợp chủ đầu tư không còn năng lực triển khai, không còn khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và không muốn tiếp tục thực hiện dự án. Việc hoàn thiện cần tránh để dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cũng lưu ý hoàn thiện quy định về công khai, cập nhật, đính chính, kết nối và chia sẻ dữ liệu; làm rõ giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử. Mã định danh không được trở thành thủ tục chấp thuận giao dịch hoặc làm đình trệ giao dịch hợp pháp khi bất động sản chưa được cấp mã.
Sau phiên họp, Tổng Thư ký Quốc hội phối hợp với Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội tổng hợp ý kiến tại tổ, hội trường và ý kiến bằng văn bản, gửi Chính phủ tiếp thu, giải trình, hoàn thiện dự thảo. Dự án luật sẽ được báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến trước khi trình Quốc hội xem xét, thông qua vào cuối kỳ họp.
