Chạy đua hợp thức hóa nhà đất

Chạy đôn chạy đáo đi đóng tiền sử dụng đất

Hôm ngày 5.8, có mặt tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND H.Hóc Môn, chúng tôi chứng kiến cảnh rất đông người dân đến đây nộp hồ sơ về nhà đất, trong đó hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất và hợp thức hóa nhà đất là nhiều nhất. Trên khuôn mặt nhiều người tỏ ra khá lo lắng, vội vã. Không chỉ người dân, cán bộ tiếp nhận hồ sơ cũng "căng thẳng" không kém bởi những ngày gần đây, nhất là từ khi TP đưa ra dự thảo bảng giá đất mới, với mức tăng giá đất tại H.Hóc Môn cao nhất lên đến 51 lần so với bảng giá đất theo Quyết định 02/2020, thì số lượng hồ sơ về nhà đất đã tăng nhiều hơn.

Nhiều ý kiến đề nghị TP.HCM nên tiếp tục áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành đến ngày 31.12.2025 để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân đóng tiền sử dụng đất

Bên cạnh việc điều chỉnh thời hạn áp dụng chính thức theo luật Đất đai 2024, TP.HCM cần công bố một cách rõ ràng và minh bạch cách tính nghĩa vụ tài chính cho người dân theo quy định hiện hành để người dân yên tâm hơn và cũng cho họ thấy rõ lộ trình, qua đó những người muốn chuyển đổi có thể thu xếp tài chính phù hợp với khả năng.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang

Cầm một xấp hồ sơ, anh Tuấn cho biết: Gia đình anh có 200 m2 đất nông nghiệp, nay hay tin thời gian tới TP sẽ ban hành bảng giá đất mới, trong đó đất khu vực nhà anh tăng đến 37 lần, nên anh quyết định đi chuyển mục đích diện tích đất nói trên với mong muốn kịp đóng theo bảng giá đất cũ. Tuy nhiên, cán bộ thuế báo với anh hồ sơ thì cứ nộp bình thường, nhưng việc tính thuế bị hoãn lại, chờ hướng dẫn.

"Tôi mới nộp hồ sơ sau ngày 1.8, cán bộ tiếp nhận bình thường. Thế nhưng hiện nay bên ngành thuế cho biết nhận rồi để đó vì tuần nào cũng có hơn 200 bộ hồ sơ tính thuế từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai H.Hóc Môn chuyển qua. Chính vì vậy cơ quan thuế đang tập trung xử lý những hồ sơ nộp trước ngày 1.8. Đối với những hồ sơ nộp từ ngày 1.8 trở về sau, phải dừng lại chờ hướng dẫn. Trong khi đó các hồ sơ nộp trước ngày 1.8 vẫn chưa xử lý xong nên hồ sơ của tôi chưa biết đến bao giờ mới được tính thuế, vì phải chờ TP hướng dẫn cách tính. Không chỉ vậy, cán bộ thuế cũng thông tin rằng hiện nay chỉ những hồ sơ chuyển nhượng là được đóng thuế, còn lại bị ách hết. Ai cũng sợ, tính theo bảng giá đất cũ thì sợ thất thoát, còn tính theo bảng giá đất mới thì chưa biết đến bao giờ", anh Tuấn cho hay.

Tại H.Củ Chi, số lượng người dân đi làm hồ sơ nhà đất cũng rất đông. Đến quá 12 giờ ngày 5.8, cán bộ tiếp nhận hồ sơ vẫn chưa được nghỉ vì còn người dân ngồi chờ đến lượt. Không khí nơi đây náo nhiệt bởi số lượng người đến nộp hồ sơ nhà đất rất nhiều mà ai cũng hối hả. Cầm trên tay bộ hồ sơ đi nộp tiền sử dụng đất ghi nợ mấy năm nay, chị Thanh cho biết trước đây gia đình chị đi chuyển mục đích sử dụng đất cho khu đất 300 m2.

Tại thời điểm cách đây 3 năm, do kinh tế khó khăn nên gia đình chị đã ghi nợ tiền sử dụng đất. Đến nay khi nghe tin TP sắp ban hành bảng giá đất mới với mức tăng hàng chục lần so với bảng giá đất cũ, chị lật đật đi gom tiền và phải vay mượn thêm từ gia đình, bạn bè để đóng. "Gia đình chỉ sợ trong thời gian tới bảng giá đất mới công bố tăng cao, tiền sử dụng đất theo đó cũng tăng theo. Để chắc ăn, tôi phải đi vay tiền để đóng cho yên tâm", chị Thanh nói.

Người dân đổ xô đi nộp hồ sơ để được tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cũ

Có mặt tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND Q.Gò Vấp lúc 13 giờ 30 ngày 5.8, dù mới đầu giờ làm việc buổi chiều nhưng trước đó người dân đã có mặt lấy số thứ tự chờ nộp hồ sơ. Trong khi các quầy tiếp nhận hồ sơ khác khá nhàn nhã thì liên quan đến đất đai, dù có đến 6 quầy nhưng tất cả đều không còn chỗ trống, hoạt động hết công suất. Ông Sang (chuyên đi làm dịch vụ nhà đất) cầm một chồng hồ sơ trên tay, cho biết từ ngày 20 - 31.7, trước khi luật Đất đai 2024 có hiệu lực cũng trùng với thời điểm TP công bố dự thảo bảng giá đất mới, người dân ùn ùn đi nộp hồ sơ.

"Người dân nghe tin giá đất tăng nên họ tranh thủ đi nộp hồ sơ, lấy biên nhận để được hưởng mức tính thuế cũ. Vì theo luật, tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm đi nộp hồ sơ. Người dân có nhu cầu chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, hợp thức hóa nhà đất sợ để càng lâu càng thiệt hại nên ai có nhu cầu, có điều kiện là tranh thủ đi làm cho kịp. Dù đã nộp hồ sơ nhưng ngành thuế tạm dừng việc tính thuế đối với các hồ sơ nộp sau ngày 31.7 để chờ hướng dẫn, chỉ giải quyết các hồ sơ trước ngày 1.8. Thị trường bất động sản vẫn nằm im nhưng giá đất đã rục rịch tăng rồi. Người dân đang còn chật vật làm ăn thì nay lại có thông tin tăng giá đất", ông Sang buồn rầu nói.

Ở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP.Thủ Đức, ngày thường người dân đến nộp hồ sơ nhà đất đã rất đông thì những ngày qua, theo quan sát của chúng tôi, số lượng còn tăng hơn nhiều. Có mặt tại đây chiều 5.8, căn phòng gần như không còn chỗ chen chân. Gương mặt lo lắng, chị Thu Hoàng, có 20 m2 đất nông nghiệp ở đường Hiệp Bình, P.Hiệp Bình Phước, cho biết khi nghe tin bảng giá đất mới sẽ tăng nhiều lần, chị phải gấp rút đi làm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất bởi giá đất hiện tại đang là 6,2 triệu đồng/m2, trong khi bảng giá đất mới dự kiến lên đến 80 triệu đồng/m2. Với giá hiện tại, chị chỉ phải đóng tiền sử dụng đất 124 triệu đồng; nhưng với giá mới thì số tiền phải đóng lên đến 1,6 tỉ đồng. "Từ sau tết, công ty cắt giảm nhân sự và tôi bị thất nghiệp đến giờ khiến thu nhập không còn. Hiện tại tôi cũng chưa có đủ tiền tích lũy nên phải vay gia đình đi làm sổ đỏ cho yên tâm. Hy vọng vẫn kịp làm hồ sơ áp theo bảng giá đất cũ, chứ áp theo giá mới thì tôi buông luôn vì không có tiền để đóng", chị Thu Hoàng trần tình.

Cán bộ "tăng ca" giải quyết hồ sơ cho dân

Trao đổi với PV Thanh Niên, ông Nguyễn Minh Chánh, Phó chủ tịch UBND Q.12, thừa nhận khi có thông tin về giá đất tăng và việc ngành thuế dừng tính thuế đối với những hồ sơ nộp sau ngày 1.8 (khi luật Đất đai 2024 có hiệu lực), người dân chạy nháo nhào đi nộp hồ sơ để được đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cũ. Tại Q.12, số lượng hồ sơ trước ngày 1.8 cũng đã tăng lên nhiều. Tuy nhiên UBND Q.12 đã cử thêm cán bộ, tăng ca xử lý hết cho người dân. Từ ngày 1.8 đến nay hồ sơ đã trở lại trạng thái ban đầu, vì những người có nhu cầu và điều kiện đã đi nộp hồ sơ trước đó.

Nhiều ý kiến đề nghị TP.HCM nên tiếp tục áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành đến ngày 31.12.2025 để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân đóng tiền sử dụng đất

Ông Trịnh Lê Khánh, Phó giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai H.Củ Chi, cũng thông tin thời điểm trước 1.8 hồ sơ tăng nhiều vì người dân sợ tăng tiền sử dụng đất. Cán bộ phải nhận hồ sơ đến 12 giờ, thậm chí không có giờ nghỉ trưa. Thời gian, con người xử lý, tiếp nhận hồ sơ như nhau, nhưng vì số lượng hồ sơ tăng đột biến nên cán bộ tổ thụ lý hồ sơ buộc phải tăng ca đến 21 - 22 giờ để xử lý kịp cho người dân. Bởi theo quy định mới của luật Đất đai 2024, thời gian xử lý hồ sơ cho người dân còn bị rút ngắn lại so với trước.

"Mỗi tháng Chi nhánh tiếp nhận khoảng 4.000 - 5.000 hồ sơ, dù chưa có số lượng thống kê nhưng thời gian gần đây tăng đột biến, lên khoảng 50% so với trước. Đến nay đã trở lại bình thường vì người dân đã chạy đua nộp hồ sơ trước đó và trước thông tin bảng giá đất mới vẫn chưa chốt, nên người dân đã bình tĩnh hơn, mọi việc đã ổn định lại", ông Khánh nói.

Tại Q.Gò Vấp, thời điểm trước ngày 1.8, hồ sơ nhà đất tăng đột biến và chính quyền nơi đây cũng phải bố trí cán bộ trực, giải quyết hồ sơ cho người dân đến 21 - 22 giờ. Một lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Q.Gò Vấp cho biết tinh thần là tất cả các hồ sơ người dân nộp nếu hợp lệ đều phải nhận và xử lý, sau đó chuyển sang ngành thuế để tính tiền thuế, tiền sử dụng đất và các loại phí. Khi người dân hoàn thành các nghĩa vụ tài chính sẽ cấp giấy chứng nhận.

Tiếp xúc với PV Thanh Niên, đa số người dân bức xúc khi hiện nay hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất chuyển qua cơ quan thuế từ ngày 1.8 phải dừng tính thuế để chờ hướng dẫn từ Cục Thuế TP.HCM. Việc các cơ quan thuế dừng việc tính tiền nghĩa vụ tài chính trong lúc chưa có bảng giá đất mới đã khiến họ hoang mang, lo lắng. Trong khi đó, tại các địa phương khác trên cả nước vẫn áp dụng bảng giá đất cũ.

Nên áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1.1.2026

Bình luận về vấn đề này, luật sư (LS) Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn LS TP.HCM, cho rằng dựa trên các chính sách pháp luật, việc áp dụng bảng giá đất mới quả thật rất cần thiết bởi điều này sẽ giúp người dân có đất bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng. Các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng vốn ngân sách bớt ách tắc về giải phóng mặt bằng; đồng thời giúp tăng thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên vấn đề xác định thời điểm áp dụng và áp dụng thế nào vẫn cần phải xem xét lại. Bởi trong tình hình hiện nay thì việc áp dụng ngay lập tức bảng giá đất mới từ tháng 8.2024 là chưa phù hợp với tình hình xã hội thực tế, khi một trong những nội dung chịu tác động đáng kể chính là số tiền phải nộp theo nghĩa vụ tài chính sẽ cao hơn nhiều so với trước đây.

"Theo bảng giá đất hiện hành được ban hành bởi Quyết định số 02/2020 thì số tiền mà các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải nộp tại các vùng ven chỉ ở mức vài trăm triệu đồng đối với thửa đất 100 m2. Nhưng nếu áp dụng bảng giá đất mới thì số tiền phải nộp có thể lên đến hàng tỉ đồng, vượt quá khả năng của người sử dụng đất", LS Hậu phân tích.

Nhiều người dân mong muốn lùi thời điểm áp dụng bảng giá đất mới

Vì thế, theo LS Hậu, căn cứ theo luật Đất đai 2024, UBND TP.HCM vẫn nên áp dụng bảng giá đất được tính theo hệ số K hiện đang có hiệu lực thi hành để phù hợp với nhu cầu và tình hình thực tế trên địa bàn TP. Thời gian áp dụng bảng giá đất với hệ số K hiện hành đến hết ngày 31.12.2025 theo đúng quy định của luật Đất đai 2024. Trong khoảng thời gian này, chính quyền địa phương sẽ có trách nhiệm vận động cá nhân, tổ chức, hộ gia đình chưa thực hiện các thủ tục về quyền sử dụng đất nhanh chóng tiến hành để có thể đảm bảo quyền lợi của mình, điều này cũng sẽ tạo điều kiện cho các cơ quan nhà nước có thêm thời gian để thực hiện thủ tục, giải quyết hồ sơ tồn đọng của người dân đăng ký về quyền sử dụng đất trong thời gian qua, tránh được tình trạng thay đổi bảng giá đất gây ảnh hưởng đến công tác xem xét giải quyết hồ sơ.

Đất nông nghiệp bỏ hoang sẽ bị Nhà nước thu hồi

Thị trường nhà đất đang ấm dần

Không chỉ vậy, việc cho thêm một khoảng thời gian cụ thể để người sử dụng đất có thể thực hiện nghĩa vụ đăng ký của mình là một chính sách nhân văn, vừa đề cao quyền lợi của người sử dụng đất vừa đảm bảo có thể nghiên cứu chuyên sâu và điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, mua bán 2 giá.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới theo sát giá thị trường đã được Quốc hội ban hành rất minh bạch và rõ ràng trong luật Đất đai 2024. Theo đó, thời điểm áp dụng là từ ngày 1.1.2026. Thời hạn này đã được tính toán kỹ lưỡng để có một khoảng thời gian quá độ cho người dân chuẩn bị và có thể lựa chọn giải pháp phù hợp để hoàn thiện thủ tục pháp lý cho tài sản đất đai của mình. Đối với vấn đề nhạy cảm này, nếu TP.HCM lại áp dụng quá sớm và không đồng bộ với tiến độ chung trên cả nước, nên rất dễ gây sốc cho người dân và có thể sẽ gây ra tâm lý hoang mang, bất ổn cho người dân. Cách tính tiền sử dụng đất theo bảng giá mới cũng khiến nhiều người lo lắng. Ví dụ như một gia đình ở H.Hóc Môn xây cái nhà nho nhỏ cho con cái, bây giờ đóng tiền sử dụng đất lên đến hàng tỉ đồng thì thà đi mua mảnh đất khác còn lợi hơn.

"Mặc dù theo thông tin được cập nhật mới nhất, TP.HCM đã tạm ngừng chưa áp dụng bảng giá này, nhưng tâm lý lo lắng là khó tránh khỏi. Chính vì vậy, bên cạnh việc điều chỉnh thời hạn áp dụng chính thức theo luật Đất đai 2024, TP.HCM cần công bố một cách rõ ràng và minh bạch cách tính nghĩa vụ tài chính cho người dân theo quy định hiện hành để người dân yên tâm hơn và cũng cho họ thấy rõ lộ trình, qua đó những người muốn chuyển đổi có thể thu xếp tài chính phù hợp với khả năng", ông Trần Khánh Quang kiến nghị.

Tạo điều kiện cho người dân nộp tiền sử dụng đất với giá cũ

Tại thời điểm hiện nay, chưa thật cần thiết ban hành bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM áp dụng từ ngày 1.8.2024 đến ngày 31.12.2024, mà TP nên tiếp tục áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành trong giai đoạn từ nay đến ngày 31.12.2025 theo quy định tại khoản 1 Điều 257 luật Đất đai 2024, để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và lo tài chính để nộp tiền sử dụng đất theo giá cũ nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho người dân. Đồng thời, trong thời gian từ nay đến giữa năm 2025, Hiệp hội bất động sản TP.HCM đề nghị TP quyết liệt chỉ đạo các cơ quan chức năng tập trung tháo gỡ các quy hoạch treo, dự án treo để người dân tại các khu vực này có đủ thời gian thực hiện các quyền của người sử dụng đất, để có thể kịp đóng tiền sử dụng đất trong năm 2025 theo bảng giá đất hiện nay cho đỡ phần thiệt thòi, thua thiệt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM

Theo Đình Sơn - Quang Thuần (TNO)