Điều quan trọng là phải xác định chính xác 50 năm đang nói đến thời hạn nào: thời hạn sử dụng đất, thời hạn hoạt động của dự án hay thời hạn sử dụng của công trình.
Theo thông tin được Cổng Thông tin điện tử Chính phủ đăng tải về Luật Nhà ở 2023, pháp luật hiện hành không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nói chung là 50 năm, mà quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Thời hạn sử dụng được xác định căn cứ hồ sơ thiết kế của công trình và việc kiểm định, đánh giá chất lượng khi cần thiết.
Điều này có nghĩa, cần phân biệt giữa “thời hạn sử dụng của tòa nhà” và “thời hạn sở hữu căn hộ”.
Một tòa nhà chung cư có thể được thiết kế với thời hạn sử dụng nhất định. Khi đến thời điểm này, không có nghĩa căn hộ tự động bị thu hồi hay chủ sở hữu đương nhiên mất tài sản.
Theo quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để xác định nhà chung cư còn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện được quy định chi tiết tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP của Chính phủ và Văn bản hợp nhất số 20/VBHN-BXD năm 2026 của Bộ Xây dựng.
Một trong những nguyên nhân khiến người mua dễ nhầm lẫn là thời hạn sử dụng đất của dự án.
Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, đất sử dụng để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm trong trường hợp thông thường. Với một số dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư, thời hạn giao đất có thể lên tới 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng có thể được Nhà nước xem xét gia hạn theo quy định.
Vì vậy, một dự án bất động sản nằm trên đất có thời hạn không thể được hiểu giống với căn hộ nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài.
Đây là lý do khi nghe quảng cáo “sở hữu 50 năm”, người mua cần hỏi rõ 50 năm tính từ thời điểm nào, áp dụng cho quyền nào và được thể hiện thế nào trong hồ sơ pháp lý của dự án.
Nếu nhà chung cư đến thời điểm phải kiểm định nhưng kết quả cho thấy công trình vẫn bảo đảm an toàn, nhà chung cư có thể tiếp tục được sử dụng theo thời gian được xác định trong kết luận kiểm định.
Nếu công trình không còn bảo đảm an toàn và thuộc diện phải phá dỡ, việc xử lý không đơn thuần là “hết 50 năm thì chủ căn hộ mất trắng”. Việc phá dỡ, cải tạo hoặc xây dựng lại nhà chung cư phải thực hiện theo quy định pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chính phủ đã ban hành Nghị định 98/2024/NĐ-CP để quy định chi tiết vấn đề này.
Đặc biệt, với nhà chung cư trên đất ở sử dụng ổn định, lâu dài, cần phân biệt giá trị của bản thân công trình với quyền sử dụng đất. Cổng Thông tin điện tử Chính phủ cũng nêu rõ Luật Nhà ở 2023 không đặt ra thời hạn sở hữu chung cư nói chung; khi công trình hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ, việc xử lý quyền lợi của chủ sở hữu được thực hiện theo quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Với những dự án được giới thiệu là “chung cư 50 năm”, người mua không nên chỉ căn cứ vào lời quảng cáo. Cần kiểm tra ít nhất các yếu tố pháp lý trước khi giao dịch: Loại đất mà dự án đang sử dụng; Thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án; Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư, nếu có; Công trình được xác định là nhà ở hay loại hình bất động sản khác; Quyền của người mua được ghi cụ thể thế nào trong hợp đồng mua bán và Giấy chứng nhận; Sau khi hết thời hạn sử dụng đất hoặc khi công trình xuống cấp, cơ chế xử lý quyền lợi của người mua được quy định ra sao.
