Thị trường bất động sản mắc 3 thứ bệnh
Theo GS Trần Ngọc Thơ cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện nay mắc 3 thứ bệnh của người già. Thứ nhất là huyết áp cao, thứ 2 là đường huyết cao, thứ 3 là cholesteron cao.
Huyết áp cao thể hiện qua giá nhà quá cao, gấp mấy chục lần thu nhập bình quân của người dân. Người dân phải mất hàng trăm năm mới có được nhà. Điều này nếu không xử lý thì sẽ rất nguy hiểm.
Đường huyết cao thể hiện qua cơ chế đặc thù và dòng vốn. Đây là 2 yếu tố mà ngành BĐS đang phụ thuộc. Nếu như phụ thuộc quá nhiều sẽ rất dễ nguy hiểm. Đặc biệt khi quá lệ thuộc vào hệ thống ngân hàng thì thị trường có nguy cơ tắc nghẽn.
Còn cholesteron cao thể hiện qua hàng tồn kho BĐS hiện nay quá cao và tài sản, nợ xấu tích lũy trong hệ thống ngân hàng là mảng xơ vữa trong hệ thống, sẽ âm thầm gây ra "đột quỵ" tài chính. Vấn đề ở đây là ngoài bệnh nhân tự chữa thì cần bác sĩ tài khóa, tiền tệ phải dám bước ra vùng an toàn của mình.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, nói hiện nay ngân hàng đang cho vay cực tốt và rất dễ. Trong đó vay sản xuất kinh doanh hay BĐS đều tốt và lãi suất rất hợp lý. Nhưng có cái bất hợp lý là giai đoạn trước không có gói nào cho vay nhà ở xã hội nên lãi suất rất cao. Công ty Lê Thành vay 8 năm, lãi suất 14%/năm. Lãi suất quá cao nên công ty có nhiều văn bản gửi ngân hàng xin giảm theo gói 145.000 tỉ đồng nhưng không được. Dù vậy, công ty vẫn cố gắng xoay dòng tiền và đã trả xong vào ngày 15.3.
"Làm sao có giải pháp để khắc phục tình trạng người dân vay trước vẫn chịu lãi suất cao. Trong giai đoạn này, ngân hàng đang hỗ trợ tốt thì lại vướng về pháp lý, khiến việc vay bị chậm trễ. Dự báo từ năm 2025 nguồn cung sẽ bùng nổ. Nguồn cung tăng lên đột ngột vậy thì dòng vốn rẻ của ngân hàng có đủ không, đó là cái mà tôi đang lo", ông Nghĩa đặt vấn đề.
Tín dụng cho bất động sản vẫn tăng trưởng
TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết theo thống kê sơ bộ, trong khoảng 1.000 dự án bị ách tắc, nguồn tiền bị chôn vào trên 30 tỉ đô. Nếu các dự án này được giải phóng sẽ tạo động lực kinh tế cực kỳ mạnh.
Để nhận biết nguồn vốn vào thị trường cái nào cần thiết, cái nào không, phải xác định dựa trên nhu cầu. Có nhiều loại cầu: Cầu nhà ở, các sản phẩm kinh doanh, cầu về đầu tư... Đầu tư để đón đợi các cơ hội thì ở những đô thị phát triển. Tuy nhiên, còn loại cầu nữa là cầu để đầu cơ. Các loại đầu cơ thường không có nhu cầu đầu tư trực tiếp vào BĐS mà họ mong đợi sinh lợi. Cung hiện nay đang phát triển để bám sát cầu nhưng nhiều chỗ chưa đi theo cầu. Có những khu vực không đáp ứng cầu nên xây xong thì bỏ hoang, do nhà phát triển dự án không quan sát.
Do vậy, nếu quá dễ dãi cho dòng vốn chảy vào đầu cơ, như mua đất mà không xây nhà, hay mua chờ để đó thì không phát huy giá trị mục đích của nguồn vốn, gây khó khăn tiếp cận vốn cho người dân, không tạo động lực cho giới trẻ. Người trẻ không mua được nhà, ngại lấy vợ và lập gia đình. Bài học của Trung Quốc và Nhật Bản, giới trẻ không lập gia đình gây ra hệ lụy rất lớn cho xã hội. Chúng ta cần cân nhắc các dòng vốn cần thiết nhưng phải đi đúng mục đích để đạt hiệu quả cao nhất.
Theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước khu vực 2, thị trường BĐS đang quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Nếu định hướng chủ trương chính sách thì nên tập trung vào sản xuất kinh doanh. Còn riêng với tín dụng tiêu dùng cho người dân vay mua nhà thì thông qua các số liệu sẽ giúp chúng ta thực hiện nhiều mục tiêu trong phát triển BĐS. Hiện, tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn tín dụng BĐS trên địa bàn TP.HCM đạt 1,085 triệu tỉ đồng, chiếm 27,5% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn. Tăng trưởng lĩnh vực này còn cao hơn tăng trưởng tín dụng chung. Do vậy, không có việc ngân hàng gây khó.
Ngoài ra, lĩnh vực cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh, cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu du lịch sinh thái… tăng trưởng vẫn tốt. Khu công nghiệp tăng trên 2% trong 2 tháng đầu năm. Văn phòng, cao ốc, khu du lịch đều có tốc độ tăng trên 2% so với cuối năm 2024.
Một điểm thuận lợi nữa trong trung và dài hạn là hành lang pháp lý vô cùng thuận lợi cho tín dụng ngân hàng. Rõ ràng một dự án đủ pháp lý thì tín dụng ngân hàng hoàn toàn cho vay được. Đối với nhà ở xã hội vẫn còn vướng về pháp lý, còn đủ pháp lý thì vẫn cho vay. Cho vay thông qua ngân hàng chính sách thì vẫn đáp ứng. Nhưng có điểm khó nhất là cho vay thông qua ngân hàng này phần lớn là người nghèo mà giá nhà cao thì khó. Mua căn hộ ở TP.HCM thấp nhất 1 tỉ mà vay 800 triệu thì rất khó khăn mặc dù lãi suất thấp. Do vậy, với việc tăng điều kiện về thu nhập lên dưới 30 triệu đồng cho 2 vợ chồng sẽ gỡ được nút thắt này.
Với nhà ở thương mại, ngân hàng thương mại vẫn cho vay phân khúc này. Nhất là cho vay đúng mua nhà để ở, cho vay mua nhà ở giá rẻ gắn với người dưới 35 tuổi. Hai kênh này vẫn phát triển bền vững.
Theo Đình Sơn (TNO)
