Kinh ngạc vì giá bất động sản tăng mạnh

Giá liên tục tăng

Lên một số trang giao dịch bất động sản (BĐS) để tìm căn hộ cho người thân tại chung cư Saigon South Residence (H.Nhà Bè, TP.HCM), chị Thúy An, một cư dân tại đây giật mình khi thấy nhiều căn hộ của chung cư này được rao bán giá cao ngất ngưởng.

Một số dự án bất động sản mở bán gần đây với giá cao

Cách đây 6 tháng, chị Thúy An mua căn hộ diện tích 76 m2, hoàn thiện nội thất, view hướng sông, có giá 3,5 tỉ đồng. Vậy mà thời điểm này, căn cùng block, cùng diện tích, cùng hướng view và mới chỉ là nhà thô nhưng được rao bán tới 3,9 tỉ đồng. "Khi nhận nhà, tôi tốn thêm khoảng 800 triệu đồng làm lại nội thất, xong xuôi hết vị chi là 4,3 tỉ đồng. Nếu giờ mua căn hộ thô kia, tính tương đương thì cũng mất thêm cả tỉ đồng làm nội thất, tức là tổng căn hộ hoàn thiện trị giá khoảng 5 tỉ đồng. Mới nửa năm mà giá đã tăng ngất ngưởng, trong khi thị trường chung vẫn đang khá trầm lắng. Quá kinh khủng", chị Thúy An cảm thán.

Sau nhiều ngày tìm mua nhà, mới đây chị Kim Ngưng đã mua căn hộ rộng gần 80 m2 đầy đủ nội thất tại chung cư Masteri Thảo Điền (TP.Thủ Đức, TP.HCM), với giá 5,5 tỉ đồng. Đến nay nhân viên môi giới tên Hà, người đã giới thiệu cho chị mua căn hộ trên, đang "gạ" chị bán lại chính căn hộ này với giá 6,5 tỉ đồng. Thấy mức lời quá ngon, nhưng vì mua để ở nên phải từ chối mà chị Ngưng vẫn tiếc hùi hụi. Trong vai người mua nhà, chúng tôi liên hệ với chị Hà, thì được biết từ đầu năm đến nay giá căn hộ tại chung cư này tăng mạnh nhưng số lượng căn hộ rao bán không nhiều. Hiện chị đang nắm trong tay một vài căn hộ chủ nhà ký gửi và giá đã tăng rất mạnh so với cuối năm 2023. Điển hình như căn hộ

75 m2 đầy đủ nội thất, khách hàng đang chào bán 6,4 tỉ đồng, trong khi một căn hộ tương đương cuối năm 2023 chỉ có giá khoảng 5,4 tỉ đồng. "Nếu như trước tết âm lịch giá mỗi mét vuông căn hộ tại đây khoảng 70 triệu đồng thì nay đã tăng lên hơn 80 triệu đồng/m2. Trước tết có khách mua căn hộ 5,4 tỉ đồng thì nay có người đang hỏi mua lại với giá 6,5 tỉ đồng. Sở dĩ mức giá tăng bởi nhiều dự án mới mở bán khu vực đó chủ đầu tư đưa ra mức giá hơn 100 triệu đồng/m2 nên dự án này cũng tăng giá theo", chị Hà cho hay.

Tại dự án Hà Đô (Q.10, TP.HCM), giá cũng tăng mạnh kể từ sau tết âm lịch, mức tăng bình quân khoảng 500 triệu đồng/căn hộ. Ông Đ.N, một cư dân tại chung cư này, cho biết năm 2023 giá BĐS giảm thê thảm nhưng bước sang năm 2024 giá đã tăng trở lại. Tuy nhiên giá này không phải là đỉnh, giá cao nhất là thời điểm trước dịch Covid-19.

Không chỉ các dự án đã giao nhà, những dự án mới mở bán cũng tăng giá. Một dự án thuộc phân khúc cao cấp nằm trên đường Mai Chí Thọ (TP.Thủ Đức) của Tập đoàn Gamuda Land vừa chào bán đợt đầu tiên trong tháng 5, được xây dựng diện tích 3,8 ha, rổ hàng hơn 2.000 căn được chủ đầu tư chào bán từ 130 triệu đồng mỗi m2. Nếu tính cả thuế và phí, giá nhà lên ngưỡng 146 - 155 triệu đồng mỗi m2. Theo đó, khách hàng phải trả mức giá 6 - 7 tỉ đồng để sở hữu một căn hộ một phòng ngủ rộng 50 m2. Trong khi căn hộ hai phòng ngủ rộng 70 - 80 m2 có giá lên đến 9 - 10 tỉ đồng (chưa gồm các loại thuế, phí).

Tại dự án Metropole (P.Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức), nếu như giai đoạn 1, khu Gallera có giá khoảng 160 triệu đồng/m2 thì nay giai đoạn 2 khu Opera được chủ đầu tư là Công ty SonKim Land chào bán với giá 250 triệu đồng/m2. Tại khu vực quận 9 cũ (TP.Thủ Đức), một phân khu mới với 4 tòa căn hộ đang được lên kế hoạch mở bán, với giá rumor (giá dự kiến) khoảng 127 triệu đồng/m2, trong khi giai đoạn trước đó giá chỉ hơn 100 triệu đồng/m2. Dự án Tilia Empire City sát bên giá 150 triệu đồng/m2 hay dự án Zeit Thủ Thiêm giá khoảng 185 triệu đồng/m2…

Tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Q.7, TP.HCM), chủ đầu tư mới mở bán một khu chung cư mới với giá khoảng 100 triệu đồng mỗi m2, trong khi những căn hộ đã giao nhà tại đây có giá từ 75 - 80 triệu đồng/m2.

Cung ít, cầu cao và chi phí tăng mạnh

Một báo cáo của Viện Nghiên cứu kinh tế, tài chính, bất động sản Đất Xanh Service cho thấy giá bán căn hộ mới tại TP.HCM đầu quý 2/2024 tăng 2 - 3% theo tháng, lên đến 82 triệu đồng mỗi m2. Giá tăng không chỉ ở dự án lần đầu ra mắt thị trường mà cả ở những dự án đã giao nhà.

Theo ông Đoàn Ngọc, Tổng giám đốc Công ty PropertyX, giá BĐS thời gian qua trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều "âm thầm" tăng giá. Nhiều người thắc mắc, vì sao đang khó khăn mà giá vẫn tăng thì câu trả lời là tất cả các chi phí đầu vào đều tăng, như giá đất tăng mạnh, pháp lý kéo dài khiến chi phí vốn tăng, giá vật tư cũng tăng... Ngoài ra do nguồn cung rất khan hiếm, trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn nên nhiều chủ đầu tư có hàng đều tăng giá. Đáng nói, dù ai cũng biết giá nhiều dự án tăng giá một cách vô lý nhưng thực tế hàng vẫn bán được.

"Phần lớn các dự án đã giao nhà, đặc biệt là những căn hộ đã có sổ hồng tăng giá tăng mạnh do nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn. Trong lúc nguồn cung căn hộ mới không có nhiều thì họ đi săn những căn hộ đã bàn giao nhà. Những dự án sơ cấp có pháp lý ổn định, tiến độ xây dựng tốt dù giá cao nhưng vẫn bán được hàng. Điển hình như mới đây một dự án ở Nha Trang (Khánh Hòa) mở bán đã có hơn 10.000 khách hàng đặt chỗ. Hay một dự án ở H.Nhà Bè (TP.HCM) giá bán hơn 40 triệu đồng/m2 nhưng mỗi tháng bán được hơn 100 căn. Đa số mọi người có cái nhìn rất tiêu cực về BĐS nhưng chúng ta hãy so sánh các yếu tố cấu thành nên giá xây dựng như giá vật liệu cát tăng hơn 2 lần, đá tăng gần gấp đôi, xi măng, gạch xây tăng, lương nhân công xây dựng thực tế tăng 1,5 lần. Ngoài ra các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy yêu cầu cao hơn nên chi phí cũng tăng. Nếu so với các mặt hàng khác như vàng, chứng khoán, các dịch vụ thiết yếu đều tăng thì việc BĐS tăng cũng dễ hiểu", ông Đoàn Ngọc phân tích.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, cũng nhấn mạnh lý do tăng giá là chi phí đầu vào gia tăng, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài. Trong khi đó, đa số các dự án đều chi mạnh cho tiện ích và chất lượng nên dự án sau bao giờ cũng có giá cao hơn dự án trước. Một phần nữa là đà tăng giá xuất phát từ tình trạng nguồn cung khan hiếm kéo dài trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng cao. Từ đầu năm đến nay, thống kê cho thấy chỉ có 3 dự án mới được mở bán. Dù thị trường khó khăn nhưng các chủ đầu tư vẫn quyết tâm giữ giá. Hiện nay thị trường đang hướng đến giới có tiền, những người ít tiền phải chấp nhận đi xa hơn, "dạt" về các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An để mua nhà.

Đa số mọi người có cái nhìn rất tiêu cực về BĐS nhưng chúng ta hãy so sánh các yếu tố cấu thành nên giá xây dựng như giá vật liệu cát tăng hơn 2 lần, đá tăng gần gấp đôi, xi măng, gạch xây tăng, lương nhân công xây dựng thực tế tăng 1,5 lần. Ngoài ra các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy yêu cầu cao hơn nên chi phí cũng tăng. Nếu so với các mặt hàng khác như vàng, chứng khoán, các dịch vụ thiết yếu đều tăng thì việc BĐS tăng cũng dễ hiểu.

Ông Đoàn Ngọc, Tổng giám đốc Công ty PropertyX