Có nhiều nguồn vốn…
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay Bộ đã 3 lần công bố danh mục các dự án đủ điều kiện được vay vốn trong gói 120.000 tỉ đồng trên cổng thông tin điện tử của Bộ, với số lượng 24 dự án nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ đủ điều kiện, với quy mô 20.188 căn hộ, tổng mức đầu tư 19.014 tỉ đồng. Ngoài ra, đã có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỉ đồng.
Tính đến thời điểm hiện nay, đã có 6 dự án NƠXH tại 5 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 415 tỉ đồng. Về phía doanh nghiệp, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, hiện nay có một chủ đầu tư dự án NƠXH được vay vốn với số tiền là 125,84 tỉ đồng.
Thế nhưng, đến nay, chưa có số liệu báo cáo nào cho thấy người dân vay được tiền từ gói 120.000 tỉ đồng này. Ngoài gói tín dụng 120.000 tỉ đồng, với lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2%/năm so với lãi suất cho vay bình quân trên thị trường.
 |
Một dự án nhà ở xã hội của Tập đoàn Kim Oanh triển khai ở Bình Dương |
Trong khi đó, người thu nhập thấp tại TP.HCM có thể vay mua, thuê mua NƠXH theo chương trình của Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM, với lãi suất thấp hơn nhiều gói 120.000 tỉ đồng. Cụ thể, Ngân hàng Chính sách xã hội đang có gói tín dụng 15.000 tỉ đồng hỗ trợ cho khách hàng cá nhân vay để mua, thuê mua NƠXH, nhà công nhân, nhà ở của hộ gia đình. Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội, đến nay dư nợ đạt 10.272 tỉ đồng với 26.268 khách hàng.
Ông Mai Thanh Tùng, Phó trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM), cho biết TP đang triển khai chương trình vay vốn ưu đãi tạo lập nhà ở cho người có thu nhập thấp, hưởng lương từ ngân sách. Những đối tượng thuộc chương trình này sẽ được vay tối đa 70% giá trị căn nhà nhưng không vượt quá 900 triệu đồng/hồ sơ, lãi suất 4,7%/năm và thời gian vay tối đa 20 năm. Người dân có nhu cầu vay theo chương trình này có thể liên hệ Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM để được hướng dẫn.
Còn Ngân hàng Chính sách xã hội TP.HCM cũng đang triển khai các chương trình cho vay ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Mức cho vay tối đa 70% dự toán xây dựng, sửa chữa nhà và không vượt quá 500 triệu đồng. Lãi suất của chương trình vay này do Thủ tướng quyết định theo từng thời kỳ. Riêng năm 2023, lãi suất của chương trình là 4,8%/năm. Thời gian vay tối đa 25 năm kể từ khi giải ngân khoản vay đầu tiên.
"Người mua NƠXH có nhiều sự lựa chọn để vay ưu đãi. Ngoài gói tín dụng 120.000 tỉ đồng của Chính phủ thì có thể lựa chọn vay ưu đãi theo chương trình của Ngân hàng Chính sách xã hội TP.HCM và Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM", ông Mai Thanh Tùng thông tin.
Không chỉ vậy, tại TP.HCM, nguồn vốn ngân sách được HĐND TP.HCM thông qua giai đoạn trung hạn đến năm 2025 để phát triển NƠXH là 3.800 tỉ đồng. Tuy nhiên, vốn ngân sách của TP đang "tắc", nên chính quyền TP.HCM kỳ vọng Nghị quyết 98 có nhiều điểm mới giúp tháo gỡ các vướng mắc về quy hoạch, chủ trương đầu tư, đất và nguồn vốn để thu hút được doanh nghiệp tham gia vào phân khúc NƠXH.
… nhưng giải ngân nhỏ giọt
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, chuyên làm NƠXH tại TP.HCM, nói rằng gói tín dụng 120.000 tỉ đồng người dân không mấy mặn mà bởi lãi suất vẫn còn quá cao so với các gói tín dụng ưu đãi khác.
Trong khi đó, hiện ở TP.HCM có thêm 2 nguồn để hỗ trợ người mua NƠXH với lãi suất thấp là Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM và Ngân hàng Chính sách xã hội. Tuy nhiên, Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM chỉ dành cho người hưởng lương từ ngân sách, các nhóm khác không thể tiếp cận. Chưa kể trong 19 năm hình thành, quỹ này được ngân sách cấp là hơn 1.600 tỉ đồng, tuy nhiên quỹ đã sử dụng 1.749 tỉ đồng vào các hoạt động. Đến nay, Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM vẫn đang kiến nghị UBND TP bổ sung nguồn vốn vào quỹ. Việc chậm bổ sung nguồn vốn đã ảnh hưởng hoạt động cho vay và hoạt động của quỹ.
Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách xã hội cho người mua NƠXH vay tối đa 500 triệu đồng, lãi suất 4,8% mỗi năm, thời hạn vay 25 năm nhưng điều kiện vay khó. Theo thống kê của Sở Xây dựng, giai đoạn 2016 - 2020, TP.HCM có đến 18.000 người nhu cầu vay vốn NƠXH nhưng chỉ có 310 khách hàng thuộc diện này được vay mua, xây sửa nhà, với tổng số tiền 150 tỉ đồng.
Theo đó, vị doanh nhân trên kiến nghị muốn phát triển NƠXH trước hết phải giải quyết vốn vay cho người có nhu cầu. Do đó, TP cần tăng cường vốn, nhất là cho Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM, từ đó xem xét mở rộng nhóm được vay ra người thu nhập thấp, yếu thế.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng nhận định nhà nước hiện nay chưa bố trí nguồn vốn ngân sách trung hạn để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng cho NƠXH nên thực tiễn là có một vài khoản chi nhỏ giọt. Nếu năm 2017, Chính phủ có vài chục tỉ đồng cho chương trình này, thì đến năm 2021 có thêm được 3.000 tỉ đồng phân bổ cho Ngân hàng Chính sách xã hội 1.000 tỉ đồng, số tiền còn lại phân cho 4 ngân hàng cổ phần nhà nước. Nhưng luật sau đó lại không cho phép Ngân hàng Chính sách xã hội cho doanh nghiệp vay làm NƠXH. Đến luật Nhà ở năm 2014 cũng không quy định các tổ chức tín dụng do ngân hàng nhà nước chỉ định 4 ngân hàng cổ phần nhà nước cho cá nhân vay để mua, thuê mua, thuê NƠXH. Hệ thống luật thiếu đồng bộ nên HoREA đấu tranh không mệt mỏi để hoàn thiện chính sách. Mặc dù vậy, đến nay chương trình tín dụng cho NƠXH vẫn chưa thực hiện được đồng bộ, bài bản.
"Gói 120.000 tỉ đồng này về bản chất không phải là gói tín dụng ưu đãi NƠXH mà chỉ là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư. Do không phù hợp nên chuyển hướng gói này cho người vay mua nhà ở thương mại có giá 3 tỉ đồng trở xuống được vay. Đồng thời muốn giải ngân gói này thì phải tháo gỡ pháp lý cho các dự án mới có sản phẩm để cho doanh nghiệp vay. Đề nghị Quốc hội bổ sung nguồn vốn ngân sách nhà nước trung hạn 2021 - 2025, 2026 - 2030 cho gói tín dụng NƠXH, với lãi suất 4,8 - 5%/năm và mức lãi suất ưu đãi này được xác định hằng năm", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.
Lãi suất cao vượt mức chịu đựng ?
Theo phân tích của các chuyên gia, doanh nghiệp và những người có ý định mua NƠXH, thì người dân chưa mặn mà vay gói tín dụng 120.000 tỉ đồng do lãi suất cao vượt quá sức chịu đựng của người có thu nhập thấp đô thị. Bên cạnh đó, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng quy định người vay để mua, thuê mua NƠXH chỉ được vay ưu đãi một lần để mua một căn nhà, mà nếu đã vay gói tín dụng 120.000 tỉ đồng với lãi suất khoảng 8,2%/năm thì người mua sẽ mất cơ hội vay tín dụng ưu đãi NƠXH theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành với lãi suất 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm. Bởi vậy, nếu có nguồn cung NƠXH thì người mua, thuê mua NƠXH chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm nên gói tín dụng 120.000 tỉ đồng có nguy cơ "ế".
Hiện có tâm lý của người có thu nhập thấp đô thị cố chờ cho đến khi có chính sách ưu đãi tín dụng về NƠXH và chờ đến khi có nguồn cung NƠXH mới để vay ưu đãi. Không chỉ vậy, thời hạn vay ưu đãi cho gói tín dụng NƠXH cũng dài hạn, thường tối đa 25 năm áp dụng cho người mua, thuê mua NƠXH và 5 năm đối với chủ đầu tư dự án NƠXH. Trong khi đó, gói 120.000 tỉ đồng hiện nay dù lãi suất thấp hơn lãi suất bình quân nhưng vẫn cao so với khả năng tài chính của người mua.
