Tính tới Dự thảo nghị định quy định về giá đất mà Bộ TN-MT đang lấy ý kiến thì chỉ khoảng hơn 1 năm qua, đã có 3 nghị định về công tác này. Đầu tiên là Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 đưa ra lấy ý kiến hồi giữa năm 2023 gây "bão" khi bỏ phương pháp thặng dư dù đây là phương pháp đang được sử dụng nhiều nhất trong định giá đất.
Sau rất nhiều kiến nghị, đề xuất, Nghị định 12 ngày 5.4.2024 thay thế Nghị định 44 đã tiếp thu, giữ lại phương pháp thặng dư. Đặc biệt, Nghị định giao cho chính quyền địa phương căn cứ tình hình thực tế trên địa bàn quy định nhiều chỉ tiêu, tiêu chí có ảnh hưởng quyết định đến giá đất để tính toán cho phù hợp. Những quy định đó giúp cho việc tính toán thuận lợi hơn, minh bạch hơn; đồng thời giúp giảm thiểu rủi ro cho thẩm định viên và tổ chức tư vấn xác định giá đất. Các quy định chuyển tiếp về xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất cũng được hướng dẫn rõ ràng, góp phần rất lớn vào việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc của các dự án còn tồn đọng trước đây.
Thế nhưng ở chiều ngược lại, Nghị định 12/2024 lại chưa tính đúng, tính đủ khoản chi phí hợp lý của nhà đầu tư, khiến doanh nghiệp (DN) có thể bị thiệt hại, lãng phí hàng nghìn tỉ đồng. Cũng vì tiếp thu sửa đổi nhưng chưa trọn vẹn nên Nghị định 12 vẫn chưa thể tháo được nút thắt định giá đất khiến hàng trăm dự án tiếp tục nghẽn, hàng vạn sổ hồng chưa thể cấp cho người dân dẫn đến ngân sách hụt thu lớn.
Những tưởng các vấn đề này sẽ được điều chỉnh trong Dự thảo sửa đổi nghị định quy định về giá đất đang lấy ý kiến, nhưng soi chiếu thì thấy vẫn tồn tại nhiều quy định chưa hợp lý. Việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất sai bản chất kinh tế có thể làm triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nút thắt về nguồn cung vẫn chưa thể cởi bỏ. Các khoản chi của DN không được tính đủ có thể dẫn tới chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có thể tăng, không thể giảm...
Mới nhất cách đây 3 ngày, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu ưu tiên hoàn thiện dự thảo nghị định về giá đất, giao Bộ TN-MT tiếp thu các ý kiến chuyên gia để quy định chặt chẽ việc tính chi phí đầu tư xây dựng và các khoản tài chính khác theo pháp luật về xây dựng. Dẫn lại để thấy công tác định giá đất quan trọng thế nào với thị trường, với DN, người dân và nền kinh tế. Định giá đất đúng và đủ không chỉ giúp cho nhà nước khai thác nguồn thu mà còn góp phần điều tiết thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn; hạn chế tiêu cực, thu hút đầu tư và bảo đảm quyền lợi về tài sản cho người dân.
Trong bối cảnh hơn 1 tháng nữa, 3 luật liên quan đến bất động sản gồm luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở có hiệu lực, việc các văn bản dưới luật được ban hành đồng bộ, kịp thời sẽ giúp thị trường phục hồi, tăng trưởng trở lại sau một thời gian dài ngủ đông. Đó cũng là mục tiêu và mong muốn của Báo Thanh Niên khi đứng ra tổ chức Tọa đàm "Định giá đất: Đúng và đủ" sáng nay 14.6 để chuyển tải nhanh nhất, kịp thời nhất, trực tiếp nhất ý kiến đóng góp của các chuyên gia, DN, đại diện chính quyền các địa phương với Dự thảo nghị định quy định về giá đất nóng bỏng và cấp thiết hiện nay.
Định giá đất dù là phương pháp nào thì điều quan trọng nhất cũng phải đúng và đủ.
