Khi nêu lên vấn đề hạn chế quyền sở hữu chung cư còn 50 hoặc 70 năm chứ không phải vĩnh viễn hầu hết mọi người đều bị sốc. Chính sách sửa đổi được xem là nhằm tránh sau này các thành phố sẽ có những "ổ chuột cao tầng", nhưng quan trọng là quyền lợi của người mua nhà có được quan tâm.
Từ trước đến nay người dân vẫn quen với khái niệm sở hữu vĩnh viễn mọi loại bất động sản, từ đất đai, nhà cửa cho đến chung cư trên cao. Dường như ai cũng hình dung căn hộ của mình như một bất động sản còn mãi với thời gian, cho ngày nay, cho ngày mai, cho muôn đời sau. Nên vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn đã khiến người mua nhà thấy sốc.
Nhưng trên thực tế thì trong giá thành của một căn hộ chung cư, giá đất chiếm tỷ lệ cực kỳ thấp. Lấy ví dụ một chung cư 50 tầng xây tại một khu đất thuộc trung tâm Hà Nội hay Tp HCM, giá đất cũng chỉ ở mức 100-200 triệu đồng mỗi mét vuông là cao lắm rồi, chia ra thì mỗi mét vuông sàn chung cư cũng chỉ có giá trị sử dụng đất ở mức 2-4 triệu. Đó là những khu trung tâm chứ nếu ra các quận xa thì thực tế giá trị sử dụng đất mỗi mét vuông sàn căn hộ chung cư chỉ độ vài trăm ngàn đồng.
Vậy những gì đã làm nên cái giá hàng chục triệu đồng cho một mét vuông sàn chung cư hiện nay? Có thể nói chủ yếu là chi phí xây dựng. Xây chung cư rất tốn kém do diện tích hành lang, thang máy, thang thoát hiểm, tầng hầm, tầng kỹ thuật… chiếm tỷ lệ rất lớn, chi phí xây dựng chúng cũng cao. Mỗi mét vuông sàn căn hộ đều phải gánh cả những chi phí ẩn đó. Vậy nên hiện nay chi phí xây dựng thô có thể lên đến mười mấy triệu một mét vuông căn hộ. Lại còn lãi của chủ đầu tư, các khoản thuế má, lãi vay, chi phí tiếp thị, môi giới và đủ thứ tiền không tên khác… Đó là chưa nói đến chi phí làm nội thất cho căn hộ, thường cũng phải vài triệu đến vài chục triệu đồng cho một mét vuông.
Do đó, nếu giá một căn hộ chung cư có thể chia thành nhiều thành phần thì trong đó giá trị quyền sử dụng đất thường là thấp nhất. Phần xây thô có thể có thời hạn khấu hao 50 năm. Phần lãi của chủ đầu tư, chi phí môi giới, tiếp thị,… dĩ nhiên sẽ biến mất cùng với tòa nhà, còn phần hoàn thiện nội thất thì phải khấu hao theo thời gian, cùng lắm 10 năm cũng phải làm lại hết. Từ tủ bếp cho đến đèn đóm, thiết bị điện nước, giường tủ, thạch cao… sau 10 năm đều xuống cấp nghiêm trọng rồi. Ai ráng lắm có thể dùng thêm vài năm nhưng chất lượng sống xuống hẳn.
Chính vì thế, khi một căn hộ chung cư đi hết vòng đời của nó, cứ cho là 50 năm hay 70 năm đi, thì những gì còn thuộc về người chủ cũng chỉ là 1 phần rất, rất nhỏ giá trị ban đầu. Dù giá đất có tăng nhiều lần chăng nữa thì chưa chắc giá trị đất thuộc về chủ sở hữu căn hộ đã đủ để trả cho chủ đầu tư mới đập phá tòa nhà và làm các thủ tục pháp lý chứ chưa nói đến thiết kế, xây dựng lại.
 |
| Quy định mới về sở hữu chung cư khiến người dân còn nhiều băn khoăn. Ảnh: T.N. |
Thế nhưng nếu không có luật quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư thì một hậu quả dễ thấy là sau 50 năm nữa, các thành phố của chúng ta sẽ là những khu ổ chuột cao tầng! Không ai có thể thuyết phục hàng trăm hộ dân đồng thuận một phương án xây dựng lại.
Hãy nhìn các chung cư cũ, xây cách đây chưa đầy 50 năm tại HN hay Tp HCM mà xem. Chúng thực sự đã là những đống rác kiến trúc cả về nghĩa đen lẫn nghĩa bóng. 50 năm là thời gian đủ dài để công nghệ xây dựng thay đổi hoàn toàn. Lối sống của con người, các tiện nghi trong nhà đều đã trải qua vài cuộc cách mạng và chắc chắn những căn hộ có tuổi thọ hàng chục năm đã trở nên vô cùng bất tiện, thậm chí nguy hiểm cho cư dân.
Đó là chưa nói đến một thực tế: các chung cư cũ ở HN và Tp HCM đều thấp tầng. Rất nhiều tòa chung cư cũ chỉ cao 5 tầng thôi, người dân sống trong đó còn có thể đi lên đi xuống theo cầu thang bộ. Còn những chung cư hiện nay cao đến 50 tầng, thậm chí 70 tầng và hơn nữa, vậy khi hạ tầng kỹ thuật của chúng xuống cấp thì tính mạng cư dân sẽ ra sao? Hệ thống thang máy 50 tuổi liệu có còn đảm bảo yêu cầu an toàn nữa không, dù được bảo trì định kỳ. Sắt thép cũng có tuổi của chúng, nhiều cấu trúc kim loại trên ô tô hoặc máy bay tự động hư hỏng và giảm chất lượng theo thời gian, không thể khắc phục được. Đừng tưởng cứ để cục sắt một chỗ thì 50 năm sau nó vẫn còn nguyên như ban đầu!
Một câu hỏi được nhiều người quan tâm là quyền lợi người mua căn hộ chung cư? Sau 50 năm họ sẽ mất hết khoản đầu tư vào căn hộ hay sao?
https://danviet.vn/so-huu-chung-cu-50-nam-70-nam-co-hop-ly-voi-nguoi-dan-20220613120214306.htm
Theo Thiên Lương (Dân Việt)
 |
