Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhu cầu thực về nhà ở để an cư luôn hiện hữu. Do đó, khi thị trường đáp ứng được nguồn hàng phù hợp, người dân vẫn sẽ mua. Nhất là với chung cư, với tầm giá khoảng 3 tỷ/căn vẫn dễ mua bán hơn so với nhà riêng, nhà phố hay các sản phẩm cao cấp giá hơn chục tỷ đồng/căn.
Tuy nhiên, về nguồn cung, ông Đính cho rằng, năm 2024 sẽ không có nhiều sản phẩm ra mắt thị trường, do dự án của các chủ đầu tư vẫn chưa thể giải quyết tận gốc các vướng mắc. Cuối tháng 11, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, song vẫn còn Luật Đất đai chưa được phê duyệt.
Chưa kể với hai luật vừa thông qua, phải đợi tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành. Điều này có nghĩa trong cả năm tới, những chính sách mới chưa được mang vào áp dụng để tháo gỡ vướng mắc cho loạt dự án đang nằm đợi cơ chế. Từ đây, kéo theo nguồn cung năm sau chưa thể được cải thiện, thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng khó khăn.
Mới đây, một đơn vị nghiên cứu báo cáo thị trường nhận định, sớm nhất là quý III/2024, nguồn cung mới được cải thiện.
Lý giải về sự thận trọng trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, xét từ các yếu tố như thời gian cần để các bộ luật mới thẩm thấu vào thị trường, tăng trưởng kinh tế năm 2024 và diễn biến tâm lý người mua nhà, năm tới mới chỉ bắt đầu chu kỳ “đảo chiều” của bất động sản, còn sớm để nói đến sự phục hồi và tăng trưởng.
Ông Quốc Anh cũng nhấn mạnh sự “đảo chiều” ở đây không phải là thị trường sẽ hết khó và tiến ngay vào giai đoạn phục hồi. Đây chỉ là điểm kết thúc chu kỳ “đi xuống” của bất động sản. Từ điểm đảo chiều, thị trường sẽ tiến vào giai đoạn “đi ngang”, thanh khoản ít nhiều có cải thiện nhưng khó tăng trưởng đột phá.
Dòng tiền, vấn đề pháp lý vẫn cản trở thị trường
Theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch Fiin Group, câu chuyện dòng tiền vẫn khá ngặt nghèo với doanh nghiệp bất động sản. Bốn kênh vốn cho thị trường này là tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, người mua trả tiền trước và vốn hợp tác kinh doanh đều đang đối mặt thách thức lớn.
Năm 2024, ngân hàng dự kiến tiếp tục tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng và bất động sản vẫn nằm trong nhóm bị theo dõi. Lãi suất vay đã được hạ thấp nhưng điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận vốn ngân hàng vẫn khó. Dòng tiền đầu tư vào địa ốc còn khiêm tốn, dẫn theo số liệu từ tổng cục thống kê, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn tăng mạnh. Nếu 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ 2,92%. 9 tháng đầu năm 2023 đã lên mức 9,95%.
Ông Đậu Minh Thanh, Chánh văn phòng Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản vẫn cần phải theo dõi sát diễn biến và cần tiếp tục biện pháp tháo gỡ mạnh mẽ trong năm 2024. Quý III/2023, tồn kho bất động sản vào khoảng 18.808 căn; trong đó tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ với 6.554 căn; đất nền của các dự án với 7.190 nền; chung cư 3.196 căn.
Điều này được dự báo còn tiếp diễn ở nửa đầu năm 2024 bởi 3 tháng cuối năm, một lượng lớn tiền nhàn rỗi trong dân vẫn tìm về ngân hàng, cho dù lãi suất đã giảm mạnh. Giá nhà neo cao, thu nhập người dân chịu ảnh hưởng, nỗi lo tiềm ẩn từ cơ chế lãi suất thả nổi, niềm tin vào thị trường vẫn yếu nên kỳ vọng kênh huy động vốn từ khách hàng phục hồi ngay là khó.
“Với bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay và chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp phát hành còn thấp, nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để có thể thực hiện các nghĩa vụ nợ trong năm 2024”, ông Thuân nhận định.
Trong công điện mới đây, Thủ tướng Chính phủ một lần nữa yêu cầu Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tiếp tục rà soát, có giải pháp thiết thực, hiệu quả thúc đẩy việc cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản; tăng cường chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn ngân hàng thương mại để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, kịp thời tháo gỡ khó khăn về vốn, dòng tiền.
Để khơi thông được dòng vốn này, ông Nguyễn Quang Thuân nhấn mạnh, pháp lý dự án là vấn đề mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông vốn nào.
Theo ông Thuân, việc chủ đầu tư chủ động thực hiện các giải pháp tháo gỡ pháp lý bất động sản với sự hỗ trợ khá mạnh mẽ của Chính phủ và chính quyền địa phương sẽ là yếu tố then chốt làm tiền đề khơi thông thị trường nói chung và các kênh vốn nói riêng.
