Bất động sản vẫn chưa thể phục hồi: Khó từ khách hàng tới chủ đầu tư

Không dám mở bán vì sợ gãy, dớp

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Công ty CP Đông Tây Land, nhận định thị trường bất động sản (BĐS) đã có chuyển biến tích cực mang tính cục bộ sau khi ngân hàng giảm lãi suất, cho mua bán nợ. Phân khúc nhà ở cho người có nhu cầu thật vẫn chiếm ưu thế và có giao dịch. Tâm lý khách hàng, nhà đầu tư đã bắt đầu ổn định trở lại, nhiều người kỳ vọng quý 4 này sẽ tốt hơn.

Tuy nhiên, ông Bình kiến nghị: "Ở phía nam, dự án thì nhiều nhưng chủ đầu tư vẫn chưa dám mở bán vì sợ mở bán ra sẽ bị gãy. Từ nay đến cuối năm vẫn khó có hàng mới vì thanh khoản chưa có. Do vậy, Nhà nước cần đưa ra các chính sách tích cực để người dân có niềm tin, nhất là những người cầm tiền mặt nhiều nhưng không tham gia vì lo sợ rủi ro. Cần làm sao cho người dân thấy đã ổn định, hồi phục để họ an tâm xuống tiền mua nhà".

Đa phần chủ đầu tư bất động sản phía bắc chỉ đang bán hàng tồn chứ chưa mở bán dự án mới. Ảnh: LÊ QUÂN

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN (VARS), cho biết ở thị trường BĐS miền Bắc, miền Trung cũng hầu như không có dự án mới mở bán do vướng mắc pháp lý. Một số ít dự án đủ điều kiện nhưng không dám ra hàng vì dòng tiền vẫn eo hẹp, rất khó chốt khách. Đa phần các chủ đầu tư chỉ bán hàng tồn, hàng thứ cấp nhưng giao dịch cũng chỉ dừng lại ở mức độ cục bộ, nhỏ lẻ.

Theo ông Đính, muốn thúc đẩy BĐS phục hồi thì cần tăng thanh khoản. Trong khi đó, với thị trường hiện nay, phân khúc nhà ở bình dân có nhu cầu rất lớn thì lại thiếu nguồn cung. Vì vậy, cần tranh thủ tạo nguồn cung đáp ứng phân khúc này, như vậy sẽ tạo ra thanh khoản, lan tỏa dần sang cả thị trường. Dù vậy ông Đính tỏ ra không mấy lạc quan bởi tuy đã có hàng loạt giải pháp triển khai tháo gỡ nhưng cả trăm dự án vẫn chưa được khơi thông. Bên cạnh đó, kinh tế thế giới còn đối mặt với không ít thách thức, thị trường tài chính tiền tệ chưa ổn định trở lại nên BĐS rất khó phục hồi tốt trong quý 4 năm nay.

"Sớm nhất, khoảng quý 2/2024 thị trường mới bớt khó khăn khi các luật liên quan trực tiếp đến BĐS như luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS dự kiến được thông qua vào kỳ họp Quốc hội tới. Thêm vào đó, sang năm 2024, nhiều người kỳ vọng thị trường tài chính, tiền tệ quốc tế cũng như trong nước sẽ ổn định hơn. Do vậy, từ nay đến cuối năm BĐS sẽ khó có động lực đột biến đủ mạnh để phục hồi", ông Đính nhận định.

Cũng theo ông Đính, ngay cả khi thị trường bớt khó khăn về pháp lý và nguồn vốn thì vẫn chưa chắc vực dậy ngay được niềm tin của nhà đầu tư. Vì thế, song song với các biện pháp nhằm tháo gỡ cho thị trường để gây "hiệu ứng tinh thần" cho người dân, rất cần thêm các cơ chế, chính sách lấy "niềm tin" của người dân làm trọng điểm, để có những tác động một cách cụ thể và trực diện đối với vấn đề này. Trong đó, cần xác định truyền thông đóng vai trò rất quan trọng để đảm bảo các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ, bộ, ngành được phổ biến một cách đầy đủ, chính xác, kịp thời tới đông đảo người dân.

Vốn ngân hàng vẫn tắc

Ở góc độ tài chính, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nêu thực trạng: Nghịch lý hiện nay là ngân hàng thì ế vốn, giảm lãi suất nhưng doanh nghiệp (DN) nói chung, nhất là DN BĐS, lại đói vốn. Rủi ro của nền kinh tế thế giới đang cao nên ngân hàng không dám mở rộng diện cho vay. Nhất là với các DN BĐS lại càng rủi ro cao hơn. Đấy chính là "hố đen" ngăn cách giữa ngân hàng và DN, dẫn đến nghịch cảnh một bên dồi dào vốn, thậm chí đặt vấn đề giải cứu vốn tín dụng. Còn một bên DN thì "chết thèm chết khát" nhưng không chạm được vào vốn.

Ông Hiếu cũng đặc biệt lưu ý về bối cảnh lãi suất trong nước giảm, lội ngược dòng với xu hướng chung của thị trường tài chính tiền tệ quốc tế hiện vẫn cao. "Mới đây, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) thông báo vẫn để ngỏ khả năng tăng lãi suất từ nay đến cuối năm. Việc hạ lãi suất như trong nước trong bối cảnh đó liệu có thực sự đem lại hiệu quả? Có duy trì được khoảng cách tài chính với thị trường tài chính thế giới hay không?", chuyên gia này đặt câu hỏi và tự trả lời: Với tình hình hiện nay, giảm lãi suất để hỗ trợ DN, nền kinh tế là điều rất đáng hoan nghênh.

Tuy nhiên, cần tính đến trường hợp thời gian tới, FED tiếp tục tăng lãi suất. Khi đó, tỷ giá sẽ tăng lên, tạo ra nguy cơ trên thị trường tài chính là có dòng vốn rút khỏi nền kinh tế nội địa. Do vậy, ngành ngân hàng tính toán đến rủi ro của việc đi ngược với xu hướng tài chính thế giới, khó có thể hạ chuẩn cho vay trong hoàn cảnh này dù lãi suất được điều chỉnh giảm liên tục.

Nhưng hạ lãi vay cũng chỉ là một trong những lý do. Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng điều kiện vay vốn vẫn ngặt nghèo để hạn chế rủi ro nên chắc chắn DN sẽ khó tiếp cận vốn tín dụng. Do vậy, thị trường BĐS nhiều khả năng sẽ tiếp tục trầm lắng từ nay đến cuối năm.

"Thực sự mà nói, tôi chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm. Hy vọng với các chính sách, nỗ lực của Chính phủ thì qua năm 2024, các chính sách mới có thời gian sẽ thẩm thấu, thúc đẩy BĐS khả quan hơn. Còn phục hồi mạnh mẽ có lẽ phải 2025", ông Hiếu nhận định và bày tỏ lo lắng: BĐS là lĩnh vực liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực khác, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Nếu BĐS phục hồi tốt sẽ thúc đẩy được nhiều ngành hồi phục theo. Nhưng từ nay đến hết năm 2023 chỉ còn một quý, ngành này không có nhiều khả năng phục hồi để tạo ảnh hưởng mạnh mẽ đến tăng trưởng kinh tế.

"BĐS phục hồi phải tuân thủ theo nguyên tắc cung cầu, chu kỳ của thị trường. Muốn thúc đẩy thị trường nên tập trung nguồn lực phát triển nhà ở bình dân đang có nhu cầu ở thật rất lớn, tạo thanh khoản, lan tỏa dần dần thì BĐS mới hồi phục bền vững", chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nhận định.