Bất cập cách tính tiền sử dụng đất

Theo dõi Báo Gia Lai trên Google News
Dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Bộ Tài chính đang lấy ý kiến còn nhiều quy định bất cập, thậm chí có thể khiến doanh nghiệp đang lời thành lỗ, ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của môi trường đầu tư.

Dự án đang lời thành lỗ

Lãnh đạo một doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) có tiếng tại TP.HCM cho hay vướng mắc lớn nhất của các dự án BĐS hiện nay là tính tiền sử dụng đất (TSDĐ), trong đó có TSDĐ bổ sung. Nếu như trước đây, nhiều dự án được TP ưu đãi cho tạm tính TSDĐ để DN có thể triển khai xây dựng, bán hàng thì nay khi dự án đã bàn giao nhà, người dân vào ở nhiều năm, TSDĐ được tính tại thời điểm hiện tại mà không phải là tính từ lúc giao đất. Điều này đã gây ra nhiều thiệt hại, bức xúc không chỉ cho DN mà cho cả người mua nhà.

Dự án Lakeview City bị TP.HCM yêu cầu đóng tiền sử dụng đất bổ sung hơn 4.664 tỉ đồng, khiến DN lâm vào tình cảnh khó khăn và thua lỗ

Dự án Lakeview City bị TP.HCM yêu cầu đóng tiền sử dụng đất bổ sung hơn 4.664 tỉ đồng, khiến DN lâm vào tình cảnh khó khăn và thua lỗ

"Luật đã quy định thời điểm thẩm định giá, tính TSDĐ là thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giao đất trên thực địa. Nhưng thực tế khi có bất cứ thay đổi nào khiến việc tính TSDĐ kéo dài thì cơ quan chức năng lại định giá đất, TSDĐ ở thời điểm hiện tại. Khó khăn nữa là phía DN không chủ động được tiến độ, số tiền phải đóng. DN không có chuyên môn, không được phép để trao đổi cách tính TSDĐ hợp lý với cơ quan chức năng.

Do đó, DN lại phải đi thuê thêm một DN thẩm định giá để tìm ra kết quả hài hòa. Hiện nay, DN vẫn phụ thuộc vào sự tính toán của cơ quan chức năng, không được quyền phản biện. Trong khi hiện nay để an toàn, TSDĐ được cán bộ nhà nước tính toán rất cao. Nhiều dự án trước đây đã được tạm tính TSDĐ bằng một con số nào đó và DN lấy con số đó cơ cấu giá bán cho khách hàng. Nay sau nhiều năm, cơ quan chức năng tính lại TSDĐ thì con số cao hơn gấp nhiều lần số tạm tính. Điều này khiến nhiều dự án đang lời bỗng dưng lỗ nặng, thậm chí DN không có khả năng đóng", vị này nói.

Vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính góp ý cho dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, kiến nghị khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì TSDĐ cần được tính lại đối với toàn bộ dự án tại thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch. Số TSDĐ mà DN đã nộp trước đó được tính lại tại thời điểm phê duyệt lại quy hoạch và được trừ vào TSDĐ sau khi tính lại, mức được trừ không vượt quá số TSDĐ phải nộp.

Trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án mà DN chưa đóng TSDĐ thì DN phải nộp TSDĐ tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch. Số TSDĐ đã nộp (nếu có) được tính lại tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch, có tính yếu tố trượt giá và được trừ vào TSDĐ sau khi tính lại. Mức được trừ không vượt quá số TSDĐ phải nộp. Đồng thời DN phải nộp tiền chậm nộp TSDĐ nếu đã có thông báo nộp TSDĐ.

Ông Châu đưa ra dẫn chứng dự án nhà ở thương mại tại Q.7 (TP.HCM) xây dựng trên khu đất 5,2 ha được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất từ tháng 1.2021 với hệ số sử dụng đất 3,05 lần, mật độ xây dựng tối đa 35% gồm khu nhà chung cư có chiều cao tối đa 27 tầng với 903 căn hộ và khu nhà liên kế thấp tầng với 110 căn nhà phố. Tháng 3.2021, DN đóng 850 tỉ đồng TSDĐ. Sau đó, chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết tăng hệ số sử dụng đất lên 4,57 lần, mật độ xây dựng tối đa 40%, nâng tổng số căn hộ lên 1.355 căn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào tháng 3.2024. Nếu theo dự thảo Nghị định, dự án phải nộp bổ sung TSDĐ là 425 tỉ đồng, nhưng theo đề xuất của ông Châu thì DN chỉ phải nộp bổ sung TSDĐ là 325 tỉ đồng.

"Nếu DN đã bán và đã thu tiền thì với cách tính của dự thảo Nghị định, DN phải bỏ tiền túi ra bù, dẫn đến nguy cơ lỗ. Nếu dự án chưa bán thì TSDĐ sẽ được cộng vào giá bán và như vậy sẽ đẩy giá nhà tăng lên, khi đó người mua nhà là người phải gánh chịu cuối cùng", ông Châu tính toán.

Chỉ còn một trường hợp được miễn tiền thuê đất

Theo dự thảo Nghị định, hiện chỉ còn quy định một trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư được miễn tiền thuê đất. Dự thảo đã thu hẹp đáng kể các trường hợp được miễn tiền thuê đất so với quy định hiện hành. Nếu quy định này được thông qua, nhiều lo ngại các nhà đầu tư, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài, sẽ không còn được hưởng chính sách miễn tiền thuê đất do các địa phương này không thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư.

Không chỉ vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, dự thảo Nghị định không còn quy định chính sách miễn TSDĐ trong thời gian dự án xây dựng cơ bản hoặc sau thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước của thời gian xây dựng cơ bản nên chưa kế thừa chính sách ưu đãi đầu tư hiện hành đã được quy định tại Nghị định 46. Quy định mới đã vô hiệu hóa chính sách ưu đãi đầu tư đặc biệt đã được quy định tại luật Đầu tư 2020 và Quyết định 29 của Thủ tướng Chính phủ quy định về ưu đãi đầu tư đặc biệt. Điều này có thể tác động tiêu cực đến chính sách thu hút đầu tư, làm giảm sức hấp dẫn về môi trường đầu tư ở VN trong mắt nhà đầu tư nước ngoài.

"Đây là vấn đề rất lớn nên Chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần đặc biệt quan tâm xem xét trước khi ban hành Nghị định để xây dựng khung chính sách ưu đãi đầu tư vượt trội, có tính cạnh tranh cao, vừa bảo đảm lợi ích quốc gia, dân tộc cả trước mắt và trong trung hạn, dài hạn, vừa bảo đảm lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư. Nhất là trong tình hình cạnh tranh quyết liệt giữa các nước nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, công nghệ cao, chip, công nghệ bán dẫn; điển hình là ngay cả Mỹ cũng vừa ban hành luật về chip, công nghệ bán dẫn", ông Châu kiến nghị.

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) phân tích trong khi luật Đất đai quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn, nhưng mức tăng tiền thuê đất có thể bằng hoặc thấp hơn lạm phát. Tuy nhiên, dự thảo Nghị định lại quy định theo hướng tỷ lệ điều chỉnh tăng tiền thuê đất bằng lạm phát. Do vậy Nghị định cần cân nhắc việc giới hạn mức tăng tiền thuê đất cho mỗi chu kỳ 5 năm không vượt quá mức tăng của CPI nhưng không lớn hơn 15%. Điều này giúp DN giảm rủi ro tài chính, sẵn sàng đầu tư các dự án lớn, thu hồi vốn kéo dài.

Sau khi tham vấn các DN, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp VN (VCCI) cũng cho rằng so với chính sách hiện hành tại Nghị định 46 thì chính sách miễn giảm tại dự thảo kém hấp dẫn hơn. Bởi theo quy định hiện hành, có các trường hợp DN được miễn hoàn toàn chứ không chỉ giảm tiền thuê đất trong một số năm nhất định. Một số trường hợp được miễn 100% tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê theo quy định hiện hành có thể kể đến như: dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước, đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở không được tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà; đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; đất thực hiện dự án trồng rừng phòng hộ, trồng rừng lấn biển... Do vậy, Nghị định cần cân nhắc quy định theo hướng mở rộng các trường hợp được miễn tiền thuê đất, thay vì chỉ giảm tiền thuê. Nếu làm được điều này sẽ thu hút được vốn đầu tư vào những địa bàn khó khăn hoặc những lĩnh vực đặc biệt ưu đãi.

Có thể bạn quan tâm

Tuyến đường đã thông xe nhưng vẫn bị... cấm lưu thông

Tuyến đường đã thông xe nhưng vẫn bị... cấm lưu thông

(GLO)-Dù đã đưa vào sử dụng từ lâu nhưng trên tuyến liên huyện Chư Sê-Chư Pưh-Chư Prông vẫn đặt các biển cấm phương tiện lưu thông. Điều này có thể gây khó khăn cho việc đi lại và vận chuyển hàng hóa của người dân, đồng thời làm giảm hiệu quả sử dụng công trình giao thông đã được đầu tư.

Phường An Khê: Đường mới, diện mạo mới

Phường An Khê: Đường mới, diện mạo mới

(GLO)- Ngay khi chính thức vận hành chính quyền địa phương 2 cấp, phường An Khê (tỉnh Gia Lai) tiếp tục quan tâm khẩn trương sửa chữa, nâng cấp các tuyến đường Nguyễn Du, Bùi Thị Xuân, Nguyễn Nhạc nhằm cải thiện cảnh quan và phục vụ nhu cầu dân sinh.

Biến rác thải thành tài nguyên

MRF biến rác thải thành tài nguyên

(GLO)- Sau gần 1 năm hoạt động, Cơ sở thu hồi vật liệu (MRF) tại Khu liên hợp xử lý chất thải Long Mỹ (phường Quy Nhơn Tây, tỉnh Gia Lai) đã thu gom, phân loại gần 230 tấn nhựa phế liệu từ nhiều nguồn, góp phần giảm lượng rác thải ra môi trường, thúc đẩy kinh tế tuần hoàn.

Cắt băng khánh thành công trình tuyến đường đèn năng lượng mặt trời. Ảnh: T.B

Ân Tường đưa vào sử dụng tuyến đường đèn năng lượng mặt trời chào mừng Đại hội Đảng bộ xã

(GLO)- Sáng 3-8, Đảng ủy, HĐND, UBND, Ủy ban MTTQ Việt Nam xã Ân Tường đã tổ chức lễ khánh thành công trình tuyến đường đèn năng lượng mặt trời. Tuyến đường này có chiều dài hơn 2 km, nối từ ngã ba Gò Loi đến trụ sở Đảng ủy-Ủy ban MTTQ Việt Nam xã Ân Tường (tỉnh Gia Lai).

Dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam đi qua tỉnh Gia Lai: Tập trung giải phóng mặt bằng

Dự án đường sắt tốc độ cao Bắc-Nam đi qua tỉnh Gia Lai: Tập trung giải phóng mặt bằng

(GLO)- Với tinh thần khẩn trương, quyết liệt, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Gia Lai đang “chạy đua” với thời gian, phối hợp cùng các địa phương thực hiện công tác cắm mốc, kiểm kê, lập quy hoạch, đền bù và chuẩn bị khởi công 4 khu tái định cư thuộc Dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam.

Chờ sửa luật Đất đai

Chờ sửa luật Đất đai

Đó là tâm trạng của người dân và doanh nghiệp khi Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định: Chính phủ sẽ đề xuất sửa đổi Nghị quyết 18, làm cơ sở sửa luật Đất đai 2024 nhằm khắc phục bất cập về thu hồi đất, tài chính đất đai, kiểm soát giá đất.

Xe đưa đón cán bộ công chức xuống Quy Nhơn làm việc

Nhu cầu đi lại tuyến Pleiku-Quy Nhơn tăng đột biến sau khi sáp nhập tỉnh

(GLO)- Sau khi sáp nhập, tỉnh Gia Lai đặt trụ sở hành chính tại phường Quy Nhơn. Nhu cầu đi lại của cán bộ, công chức, viên chức và người lao động từ tỉnh Gia Lai (cũ) đến nơi làm việc mới cũng tăng mạnh, kéo theo hoạt động vận tải hành khách tuyến Pleiku-Quy Nhơn và ngược lại cũng tăng đột biến.

null