Theo đó, tôi đặt cọc cho ông Q. số tiền 200 triệu đồng để đảm bảo việc ông Q. đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi theo thửa đất số 16, diện tích 4.506 m2 với tổng số tiền 500 triệu đồng. Khi thỏa thuận đặt cọc, ông Q. có giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Trường hợp ông Q. không đồng ý chuyển nhượng cho tôi thì phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc đã nhận và phải bồi thường cho tôi gấp 2 lần số tiền đã đặt cọc. Ngược lại, nếu tôi không đồng ý nhận chuyển nhượng hoặc không đến văn phòng công chứng để lập thủ tục thì tôi sẽ mất số tiền đặt cọc. Hai bên hẹn đến 8 giờ ngày 10-10-2023 sẽ ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng và liên hệ cơ quan chức năng để lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Tuy nhiên, hiện nay, ông Q. có ý định không chuyển nhượng cho tôi nữa. Vậy tôi phải làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình?
- Luật sư Bùi Thanh Vũ-Trưởng Văn phòng Luật sư Vinh Phú kiêm Trưởng Chi nhánh Gia Lai-trả lời:
Để bảo vệ quyền lợi của mình thì vào lúc 8 giờ ngày 10-10-2023, ông phải đến văn phòng công chứng mà 2 bên đã thỏa thuận để lập hợp đồng theo quy định.
Trường hợp ông Q. đến và đồng ý ký kết hợp đồng thì 2 bên tiếp tục thực hiện các nội dung đã thỏa thuận. Trường hợp ông Q. không đến hoặc đến nhưng không đồng ý lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông thì ông phải liên hệ văn phòng thừa phát lại để lập vi bằng về việc ông Q. vi phạm nội dung thỏa thuận chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc 2 bên đã ký.
Nếu sau khi lập vi bằng mà ông Q. tiếp tục không thực hiện việc chuyển nhượng thì ông có quyền khởi kiện ông Q. ra Tòa án có thẩm quyền để tranh chấp hợp đồng đặt cọc và yêu cầu ông Q. phải trả tiền cọc và phạt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Căn cứ thỏa thuận của các bên, Tòa án sẽ tuyên buộc ông Q. phải trả tiền đặt cọc là 200 triệu đồng và tiền phạt cọc là 200 triệu đồng x 2 lần = 400 triệu đồng. Tổng cộng, ông sẽ được nhận là 600 triệu đồng. Đây là trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.
