Cụ thể, theo điều 7 Nghị định 96, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là các trường hợp không phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; hoặc không giao dịch có giá trị quá 300 tỉ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch không quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch một lần trong một năm thì không tính giá trị.
Về cơ bản, quy định này đã thông thoáng và hóa giải khá nhiều ràng buộc cho các cá nhân kinh doanh bất động sản (BĐS) so với trước đó. Cụ thể, Nghị định 76 của Chính phủ quy định cứ kinh doanh BĐS sẽ phải đăng ký thành lập doanh nghiệp (DN), vốn tối thiểu 20 tỉ đồng. Sau đó, điều kiện "vốn tối thiểu 20 tỉ đồng" được tháo bỏ theo Nghị định 02 thay thế Nghị định 76 nhưng yêu cầu thành lập DN vẫn giữ nguyên. Mới nhất, với Nghị định 96 thì điều kiện này tiếp tục được nới rộng, phù hợp với thực tiễn thị trường BĐS hiện tại hơn. Chúng ta đều chứng kiến, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh BĐS rất mạnh mẽ nhiều năm qua cùng với sự sôi động của thị trường, từ mua bán, cho thuê nhà cửa... Nếu cứ bán hay cho thuê BĐS đều phải thành lập DN thì quá khó cho họ. Bởi đâu phải ai cũng là dân chuyên nghiệp, có người chỉ tận dụng thời cơ một vài lần mua bán, có người tiết kiệm, tích cóp mua nhà để cho thuê, kiếm thu nhập dưỡng già... Từ góc nhìn đó, Nghị định 96 đã hóa giải những nỗi lo này.
Thế nhưng việc "lượng hóa" bằng số lần cũng như giá trị giao dịch trong Nghị định đang gây tranh cãi. Cụ thể, quy định cá nhân "kinh doanh BĐS quy mô nhỏ" nhưng giá trị mua bán 1 BĐS không quá 300 tỉ đồng và không quá 10 lần trong năm, nghĩa là tổng doanh thu 3.000 tỉ đồng mà vẫn được gọi là "quy mô nhỏ" thì chưa phù hợp. Chưa kể, DN quy mô nhỏ ở lĩnh vực thương mại dịch vụ được xác định là doanh thu không vượt quá 100 tỉ đồng, mà kinh doanh BĐS, cũng thuộc lĩnh vực thương mại dịch vụ, thì "quy mô nhỏ" lại gấp hàng chục lần là bất hợp lý. Liên quan vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị từ khi Nghị định còn là dự thảo và đến nay vẫn giữ nguyên quan điểm rằng nên giảm giá trị tổng doanh thu xuống 100 tỉ đồng để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa các quy định của pháp luật. Quan trọng hơn, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, không nên tạo ra "biệt lệ" cho lĩnh vực kinh doanh BĐS bởi như vậy là chưa đúng, chưa bảo đảm tính bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Quy định này cũng chưa phù hợp với chủ trương khuyến khích cá nhân, hộ kinh doanh chuyển thành DN của Chính phủ. Bên cạnh đó, nhà nước còn có nguy cơ thất thu thuế vì với giá trị chuyển nhượng BĐS 300 tỉ đồng thì cá nhân chỉ phải nộp ngân sách nhà nước bằng 2%/giá trị hợp đồng tương đương 6 tỉ đồng thuế thu nhập cá nhân. Nhưng nếu thành lập DN thì số thu ngân sách nhà nước sẽ nhiều hơn, gồm thuế GTGT và thuế TNDN.
Tương tự, tiêu chí "số lần" mang tính hành chính và tạo ra những kẽ hở khi đưa vào thực thi ở khâu "đếm" của đơn vị quản lý. Và để siết đầu cơ mà 10 lần giao dịch và doanh số 3.000 tỉ trong 1 năm thì không còn nhỏ nữa.
Thị trường BĐS đang đứng trước cơ hội phục hồi nhờ rất nhiều quy định mới thông thoáng, minh bạch, rõ ràng từ 3 luật có hiệu lực sớm là luật Đất đai, luật Kinh doanh BĐS và luật Nhà ở. Vì thế, để thực sự thuyết phục, thực sự khoa học thì những tiêu chí nói trên của Nghị định 96 cũng nên được xem xét để đồng bộ với các luật khác và thuận tiện cho người dân, DN cũng như việc quản lý của Nhà nước khi đưa vào triển khai trong thực tiễn.
Theo Nguyên Minh (TNO)
