Sáng 22-10, tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, các đại biểu Quốc hội tiến hành thảo luận ở tổ về các dự án Luật: Đất đai (sửa đổi), Nhà ở (sửa đổi) và Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đồng bộ pháp luật, minh bạch giao dịch bất động sản
Tham gia góp ý, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên nhấn mạnh: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ trong quá trình xác lập, chuyển dịch quyền đối với đất đai, nhà ở và bất động sản. Vì vậy, việc sửa đổi các luật phải bảo đảm thống nhất, tránh tình trạng pháp luật cho phép sở hữu, cho phép giao dịch nhưng khi thực hiện lại vướng mắc về quyền sử dụng đất, đăng ký tài sản hoặc cấp giấy chứng nhận.
Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị rà soát 4 nhóm vấn đề trọng tâm, trong đó có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; thời điểm xác lập quyền sở hữu bất động sản; điều kiện chuyển nhượng dự án và cơ chế đăng ký, cấp giấy chứng nhận.
Đối với tài sản do tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu, cần làm rõ ranh giới giữa quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn với quyền sử dụng đất; quy định cụ thể phạm vi, thời hạn, điều kiện chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và cơ chế cấp giấy chứng nhận. Việc hoàn thiện quy định phải phù hợp với chủ trương của Đảng, đáp ứng yêu cầu quốc phòng, an ninh và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.
Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, các dự thảo luật cũng cần phân biệt rõ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, thời điểm xác lập quyền sở hữu và thời điểm đăng ký quyền. Đồng thời, phải làm rõ sự khác biệt giữa chuyển nhượng hợp đồng và chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, tránh phát sinh cách hiểu khác nhau về bản chất giao dịch, nghĩa vụ tài chính và điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Đối với chuyển nhượng dự án bất động sản, cần xác định rõ nghĩa vụ tài chính nào phải hoàn thành trước khi chuyển nhượng, nghĩa vụ nào được nhà đầu tư nhận chuyển nhượng kế thừa và cơ chế bảo đảm thực hiện. Quy định vừa phải giữ kỷ cương tài chính, tránh thất thu ngân sách, vừa tạo điều kiện chuyển giao, tái cơ cấu những dự án gặp khó khăn nhưng còn khả năng triển khai.
Cùng quan tâm đến việc hoàn thiện chính sách đất đai, đại biểu (ĐB) Lê Hoàng Anh cho rằng việc tinh gọn dự thảo Luật Đất đai từ 260 điều xuống còn 112 điều là điểm mới đáng chú ý, nhưng quan trọng hơn là quy định phải đầy đủ, rõ ràng và khả thi.
“Cần xác định cụ thể ngay trong luật những nội dung cốt lõi như trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, đối tượng được thu hồi, mức bồi thường tối thiểu và các trường hợp giao đất không qua đấu giá. Những nội dung ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của người dân không nên quy định quá chung chung hoặc giao toàn bộ cho cơ quan cấp dưới quyết định mà thiếu tiêu chí kiểm soát” - ĐB Hoàng Anh đề nghị.
Theo đại biểu, phân cấp nhưng thiếu giới hạn pháp lý có thể dẫn đến cách áp dụng khác nhau giữa các địa phương, phát sinh cơ chế xin - cho và nguy cơ lợi ích nhóm. Vì vậy, luật cần quy định rõ thẩm quyền, điều kiện và tiêu chí giám sát, bảo đảm quyền lực được thực hiện đúng khuôn khổ.
Định giá đất sát thị trường, bảo đảm bồi thường thỏa đáng
Về tài chính đất đai, ĐB Lê Hoàng Anh thống nhất với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, nhưng cho rằng quá trình này phải có cơ sở khoa học, tiêu chí minh bạch và cơ chế giám sát hiệu quả.
Đại biểu đề nghị bổ sung yêu cầu tham chiếu mặt bằng giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường, loại bỏ dữ liệu giao dịch bất thường có thể làm sai lệch kết quả định giá. Hồ sơ trình cần có thuyết minh so sánh với giá thị trường và ý kiến tư vấn định giá độc lập; đồng thời thiết lập cơ chế kiểm tra, điều chỉnh bảng giá khi không còn phù hợp.
Theo ĐB Hoàng Anh, nếu thiếu cơ chế kiểm soát độc lập, việc một cấp chính quyền vừa quyết định giá đất, tỷ lệ thu, tỷ lệ bồi thường, vừa thực hiện thu và chi có thể tạo ra xung đột lợi ích. Giá đất cần được xác định khách quan, không để động cơ tăng thu ngân sách chi phối việc bồi thường cho người dân.
Đại biểu cũng đề nghị quy định mức bồi thường tối thiểu, không để tỷ lệ bồi thường hoàn toàn phụ thuộc vào quyết định của UBND cấp tỉnh mà thiếu giới hạn dưới. Cùng với đó, cần bảo đảm người có đất bị thu hồi được bố trí chỗ ở với điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; người bị thu hồi đất nông nghiệp được hỗ trợ duy trì thu nhập, chuyển đổi nghề và ổn định sinh kế.
Về tiến độ chi trả, đại biểu kiến nghị khôi phục quy định về thời hạn chi trả bồi thường trong 30 ngày, trường hợp chậm thanh toán phải trả thêm tiền do chậm chi trả. Việc tái định cư cần được thực hiện trước khi bàn giao mặt bằng, tránh để người dân rơi vào tình trạng chưa có nơi ở ổn định.
Đồng tình với yêu cầu bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất, ĐB Trần Kim Kha đề nghị bổ sung cơ chế bồi thường thiệt hại khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi do lỗi của cơ quan nhà nước. Theo đại biểu, một số sai sót trong cấp giấy chứng nhận có thể xuất phát từ việc xác định không đúng thẩm quyền, diện tích, mục đích hoặc nguồn gốc sử dụng đất.
“Nên nghiên cứu không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp quá 10 năm nếu người được cấp không có hành vi gian dối, giả mạo giấy tờ. Trường hợp phải thu hồi do lỗi của cơ quan, người có thẩm quyền thì cần bồi thường thiệt hại theo pháp luật về trách nhiệm bồi thường của Nhà nước” - ĐB Kha nêu rõ.
ĐB Kha cũng đề nghị làm rõ thẩm quyền ban hành đơn giá bồi thường, quy định suất tái định cư tối thiểu, hủy giấy chứng nhận và quyết định tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bảo đảm phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.
Đảm bảo quyền lợi của đồng bào dân tộc thiểu số
Từ thực tiễn quản lý đất đai tại các xã miền núi, vùng đồng bào dân tộc thiểu số ở Gia Lai, ĐB Trường Trung Tuyến đề nghị hoàn thiện chính sách tạo quỹ đất ở, đất sản xuất và xử lý dứt điểm những vướng mắc liên quan đến đất có nguồn gốc nông, lâm trường.
Theo đại biểu, nhiều hộ đồng bào dân tộc thiểu số còn thiếu đất sản xuất, trong khi cấp xã không có quỹ đất để bố trí. Vì vậy, cần ưu tiên sử dụng diện tích đất thu hồi từ các tổ chức sử dụng đất không hiệu quả để giải quyết nhu cầu đất ở, đất sản xuất cho người dân; đồng thời có cơ chế hỗ trợ từ ngân sách trung ương đối với địa phương khó khăn, không tự cân đối được nguồn lực.
Đối với đất có nguồn gốc từ các nông, lâm trường quốc doanh, ĐB Tuyến đề nghị quy định thời hạn hoàn thành việc rà soát, lập phương án sử dụng đất và bàn giao đất về địa phương; xác định rõ trách nhiệm của UBND cấp tỉnh đối với trường hợp chậm thực hiện. Đồng thời, cần làm rõ tiêu chí xác định việc không đầu tư, sử dụng đất không hiệu quả hoặc giao khoán không đúng đối tượng để bảo đảm thống nhất khi xử lý.
ĐB Trường Trung Tuyến cũng đề nghị ưu tiên giải quyết quyền sử dụng đất cho người dân đã sử dụng đất ổn định, không tranh chấp nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận do vướng nguồn gốc đất nông, lâm trường, trên cơ sở đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
Liên quan đến phân cấp quản lý đất đai, ĐB Tuyến thống nhất giao thêm nhiệm vụ cho UBND cấp xã nhưng nhấn mạnh phải đi đôi với nhân lực, kinh phí, dữ liệu địa chính, trang thiết bị và hướng dẫn nghiệp vụ. Với các dự án thu hồi đất liên quan nhiều xã hoặc có tính chất phức tạp, cần quy định rõ trách nhiệm chủ trì, điều phối của UBND cấp tỉnh, tránh giao nhiệm vụ vượt quá năng lực thực hiện của cấp xã.
Đối với chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số, ĐB Trần Kim Kha đề nghị bổ sung các thiết chế văn hóa truyền thống như nhà rông, nhà dài, nhà sinh hoạt cộng đồng và đất tổ chức lễ hội truyền thống vào diện được xem xét cấp giấy chứng nhận. Theo đại biểu, việc này góp phần bảo đảm không gian sinh hoạt cộng đồng, gìn giữ phong tục tập quán và bản sắc văn hóa của đồng bào Tây Nguyên.
Đại biểu cũng đề nghị sửa quy định về thu hồi đất vi phạm theo hướng sử dụng tiêu chí “đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận” thay cho cụm từ “được Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận”. Cách quy định rõ ràng sẽ hạn chế tình trạng lợi dụng việc nộp hồ sơ xin cấp giấy để trì hoãn thu hồi đất, gây khó khăn cho chính quyền cơ sở.
Về ứng dụng công nghệ trong quản lý đất đai, ĐB Kha đề nghị công nhận kết quả giám sát bằng công nghệ viễn thám, ảnh hàng không, thiết bị bay không người lái và cảnh báo biến động sử dụng đất trên hệ thống thông tin quốc gia về đất đai là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác minh, xử lý vi phạm. Đại biểu đề xuất quy định thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận cảnh báo, Chủ tịch UBND cấp xã phải tổ chức kiểm tra thực địa, cập nhật kết quả xử lý lên hệ thống; đồng thời bảo đảm quyền giải trình của người sử dụng đất trước khi bị xử lý.
Gắn phát triển nhà ở với quốc phòng, an ninh
Góp ý dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, ĐB Trần Thế Phan đề nghị hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang tại vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo; gắn quy hoạch nhà ở với yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh tại các địa bàn chiến lược, trong đó có Gia Lai và khu vực miền Trung - Tây Nguyên.
Đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế sử dụng quỹ đất quốc phòng, an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, an ninh hoặc không còn nhu cầu sử dụng cho mục đích này để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang, phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn.
Theo đại biểu, Gia Lai có địa bàn rộng, vị trí chiến lược về quốc phòng, an ninh và nhiều đơn vị thuộc Bộ Quốc phòng, quân khu đứng chân. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở của sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng và cán bộ, chiến sĩ công tác tại vùng biên giới vẫn còn khó khăn.
Từ thực tế đó, đại biểu đề nghị có cơ chế đặc thù về quỹ đất và nguồn vốn tín dụng ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang đang công tác tại vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo. Đồng thời, cần quan tâm chính sách nhà ở cho đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo khu vực biên giới, gắn các chương trình phát triển nhà ở với dự án kinh tế - quốc phòng.
Đối với các dự án nhà ở, đô thị tại địa bàn trọng điểm về quốc phòng, an ninh, đại biểu đề nghị bảo đảm tuân thủ quy hoạch và có ý kiến thẩm định của cơ quan quân sự các cấp, tránh ảnh hưởng đến thế trận phòng thủ và các khu vực chiến lược.
