Còn phải chờ đến cuối kỳ họp này, khi Quốc hội bấm nút thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) thì việc sở hữu chung cư không có thời hạn mới được quyết định chính thức. Nhưng, sau phiên thảo luận tại hội trường chiều 26-10, đã có thêm nhiều cơ sở để các đại biểu dân cử cân nhắc.
Phải nói ngay rằng quy định có thời hạn hay không, đều có những lý lẽ riêng. Tại phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tháng 3-2023, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình. Lý do chính là hiện nay Nhà nước đang gặp khó khăn trong việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp.
Theo thống kê sơ bộ, TPHCM hiện có gần 500 chung cư xây trước năm 1975 cần sửa chữa, xây mới. Hà Nội còn nhiều hơn gấp 3 lần, gần 1.600 chung cư cũ. Việc chưa quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư là nguyên nhân quan trọng khiến tiến trình cải tạo, xây lại chung cư cũ gặp bế tắc, trong khi rất nhiều tòa nhà trong số này đã xuống cấp đến mức nguy hiểm, không đảm bảo an toàn cho cư dân. Thế nhưng, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư không chỉ tác động bất lợi đến các doanh nghiệp bất động sản mà còn có nguy cơ ảnh hưởng đến quyền tài sản của người dân.
Nhiều giải pháp “trung dung” cũng đã được đưa ra. Một trong số đó là không đưa ra thời hạn “cứng” mà quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất. Ý kiến khác đề nghị quy định thời hạn sở hữu nhà ở gồm 2 loại: không xác định thời hạn (lâu dài) và có thời hạn sở hữu.
Đồng thời, cần dự liệu phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khả thi hơn trong giai đoạn tới, khi các nhà chung cư hiện đại, mới xây dựng trong thời gian gần đây đều xây tối đa hệ số cao tầng - đồng nghĩa sau này khi cải tạo, xây dựng lại không thể nâng chiều cao thêm nữa và vì thế không đủ hấp dẫn nhà đầu tư nếu phải thực hiện cơ chế bồi thường với hệ số K như hiện nay…
Mặc dù loại ý kiến này không phải không có lý. Bởi đối chiếu với Luật Đất đai (kể cả luật hiện hành và dự thảo luật sửa đổi) thì đất ở đều được xác định là đất sử dụng ổn định lâu dài. Đất xây dựng chung cư (cũng là đất mà các chủ sở hữu căn hộ chung cư được cấp chứng nhận sử dụng) là đất ở, nên không có thời hạn sử dụng đất.
Như thế, việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là phù hợp. Tiếp thu ý kiến doanh nghiệp, chuyên gia và các nhà quản lý, dự thảo trình Quốc hội lần này đã không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Vậy những vướng mắc bất cập trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay phải xử lý bằng cách nào?
Thay vì hạn chế quyền sở hữu của người mua chung cư, để tháo gỡ bức xúc đã kéo dài nhiều năm nay, nhất là ở các đô thị lớn như TPHCM và Hà Nội, dự thảo luật cần bổ sung, làm rõ nhiều nội dung về thời hạn sử dụng nhà chung cư; các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc di dời, phá dỡ và đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư hết niên hạn sử dụng.
Đồng thời, trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; trình tự, thủ tục, thẩm quyền, trách nhiệm di dời người dân ra khỏi khu chung cư và trình tự, thủ tục đầu tư dự án cải tạo lại nhà chung cư cũng cần được cụ thể hóa, đảm bảo sự minh bạch và công bằng.
Cuối cùng và vẫn đúng trong mọi trường hợp, chỉ khi việc thi hành pháp luật được tiến hành nghiêm túc và thông suốt thì người dân mới thực sự “an cư lạc nghiệp” với chung cư - mô hình nhà ở hiện đại và là tất yếu trong bối cảnh đất chật người đông.
