Hiện nay, toàn tỉnh có 36/45 khu đô thị chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản đã được chủ đầu tư dự án rao bán khắp nơi, gây ra nhiều hệ lụy cho người mua.
Lách luật
Vừa qua, Công ty CP phát triển đầu tư xây dựng và du lịch An Phú Thịnh gửi đến văn bản khách hàng đã mua các lô đất khu B1 thuộc dự án Khu đô thị (KĐT) mới An Phú Thịnh có nội dung như sau: Khách hàng đến văn phòng Công ty thực hiện thủ tục bàn giao đất và xây dựng nhà ở. Sau khi hoàn tất việc xây dựng nhà ở, Công ty sẽ bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng trong vòng 30 ngày!
Tuy nhiên, nhiều người đã mua đất ở khu B1 kể trên phản ánh rằng Công ty CP phát triển đầu tư xây dựng và du lịch An Phú Thịnh khá nhập nhằng. Ông T.Đ.B, ở TP Quy Nhơn, người đã mua đất khu B1 cách đây gần 2 năm, cho biết: Hợp đồng mua bán lô đất tại khu B1 của tôi là theo hình thức góp vốn vì còn chờ đợi công ty hoàn tất thủ tục. Trong hợp đồng góp vốn công ty không ghi rõ, cũng không thông báo cho khách hàng biết rằng phải xây dựng nhà mới được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc này gây khó khăn cho chúng tôi bởi không phải ai cũng tính đến việc mua đất để xây nhà hoặc có khả năng xây nhà, phần nhiều là để đầu tư, giờ bên Công ty thông báo như vậy lại phát sinh ra nỗi hồ nghi về tính chất pháp lý của dự án, rủi rót tiền vào xây nhà mà sau không sang nhượng được thì sao?
 |
Phối cảnh KĐT Long Vân, phường Trần Quang Diệu, TP Quy Nhơn. Ảnh: Sở Xây dựng cung cấp |
Trục trặc ở KĐT mới An Phú Thịnh chỉ là một ví dụ. Tại một số KĐT khác lại vướng ở điểm - có sổ đỏ nhưng dự án chưa được phép chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng và cho khách hàng vào tự xây nhà ở như KĐT Xanh Vũng Chua ở phường Ghềnh Ráng của Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Kim Cúc. Hoặc như Khu dân cư (KDC) Đông Bàn Thành của Công ty TNHH Đầu tư Đông Bàn Thành thuộc phường Đập Đá, TX An Nhơn cũng có một số vi phạm trái với quy định của pháp luật…
Người mua cần tỉnh táo
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản (BĐS) kể từ thời điểm ký hợp đồng, chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng. Đa số các chủ đầu tư chưa đủ điều kiện bán hàng đã lách luật huy động vốn bằng các loại hợp đồng như: Đặt cọc, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp đồng góp vốn… để nhận tiền đặt cọc có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất. Trong khi đó, khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng...
Qua thực tế khảo sát của chúng tôi, rất nhiều DN kinh doanh BĐS đã và đang tiến hành việc huy động vốn trái phép từ người mua thông qua bên thứ ba. Các cơ quan chức năng khó xử lý vì cho rằng các hợp đồng giữa bên thứ ba và người mua có nội dung và hình thức của các giao dịch dân sự thông thường. Quy định hiện nay của pháp luật về chế tài xử lý đối với các bên thứ ba nếu tiến hành việc huy động vốn trái pháp luật cũng chưa đầy đủ v à còn lỏng lẻo.
Ông Lê Đăng Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, cho biết: “Phần lớn các dự án KĐT, KDC đều thuộc hình thức phải xây nhà để bán - nói nôm na là bán nhà - chứ không phải bán đất nền. UBND tỉnh yêu cầu chủ đầu tư xây nhà như đúng phê duyệt dự án ban đầu để đẩy mạnh tốc độ phát triển đô thị, nhà ở. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư thỏa thuận dân sự với khách hàng tự xây nhà ở với danh nghĩa của họ, miễn theo đúng thiết kế nhà nước duyệt. Sau đó, nhà đầu tư làm việc với Sở TN&MT cấp sổ hồng cho khách hàng theo danh nghĩa của họ xây dựng”.
Sở Xây dựng đã đề nghị Sở Tư pháp phối hợp, yêu cầu các Văn phòng công chứng chỉ thực hiện công chứng các hồ sơ giao dịch BĐS đối với các dự án BĐS đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Sở TN&MT, Văn phòng Đăng ký đất đai các huyện, thị xã, thành phố chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các dự án BĐS đã đủ điều kiện theo quy định. Sở Xây dựng thường xuyên cập nhật thông tin danh mục các dự án BĐS đủ và chưa đủ điều kiện kinh doanh tránh nảy sinh những tranh chấp dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng, khách hàng sẽ bị thiệt vì đặt cọc có thể mất trắng tiền.
HẢI YẾN
